Fastrente er en forsikring som du betaler for, det vil si forventet negativ avkastning ved å gjøre dette. Det kan være verdt å betale for forsikringer, brenner huset ditt og du ikke har forsikring kan det bli en privatøkonomisk krise. Det samme gjelder ved fastrente, premien du betaler kan være verdt det dersom konsekvensene ved en moderat til høy rente vil være dramatisk for privatøkonomien din. Uansett er det neppe lurt å bruke det som et spekulasjonsverktøy såfremt du ikke sitter på mye bedre informasjon om fremtidig renteutvikling enn markedet.
3 Likes
Da må du nok betale evt mellomrente for resterende bindingstid.
Eks: 5 år igjen av bundet lånerente og 0,5% poeng høyere bundet rente enn veiledende nominell rente blir da kr 25.000 pr 1.000.000 i gjeld som er bundet. (0,5% av 1.000.000 x 5 år) + evt bruddgebyr.
Men jeg tror ikke de tar det regnestykket om det er motsatt og i kundens favør.
Det var slik jeg forstod det sist jeg sjekket.
Jo det gjelder begge veier, du kan også ta med lånet til ny bolig.
Å flytte med seg lånet til en ny bank derimot er ikke mulig, så du binder deg også til en bank (hvis ikke du avslutter lånet og betaler overkurs).
"Reglene for hvordan over- eller underkurs skal beregnes står i forskriftene til §54 i Finansavtaleloven. I forskriften står det: For lån som nevnt i første ledd skal differansen på innfrielsestidspunktet mellom den avtalte rente og den rente långiver tilbyr for tilsvarende lån legges til grunn ved beregning av långivers tap eller gevinst ved førtidig innfrielse. "
2 Likes
Visste ikke det var åpning for å ta fastrenteavtalen med seg videre, takk. 
Holmes, ja jeg ser absolutt på fastrente som en form for forsikring. Tanken på at den norske sentralbanken skal miste kontrollen på renten skremmer tbh vannet av meg.
1 Like
Jeg hadde kun vurdert fastrente hvis lånet var en betydelig multippel av årsinntekten. F.eks i 4-5x. Når fastrentelån på ti år kun har et påslag på 1%, så er sannsynligheten bra lav. Som jeg vurderte det når jeg tok opp mitt huslån, så hadde jeg tenkt å betale ned masse ekstra de første årene sånn at en evt rentesmell ikke skulle kjennes så godt. Jeg hadde også en ubrukt BSU konto som backup hvis ting gikk dårlig.
Vi gunnet litt ekstra på da vi kjøpte nytt hus for snart to år siden, så vi er på litt flere multipler enn jeg strengt tatt liker. Betaler ekstra ned på lånet hver månet så har grei margin, men om vi plutselig får en Gjedda 2 på nakken i sentralbanken med renta på på 5 prosent innen kort tid så blir det litt dicey.
(Skjønt hadde jeg tatt ut fortjenesten fra nano og satt i banken nå så er det mest teoretisk 
)
1 Like
Tipser [her om en masteroppgave] (https://brage.bibsys.no/xmlui/bitstream/handle/11250/2404271/masterthesis.PDF?sequence=1&isAllowed=y) som konkluderer med at det er en boble i utvikling i Norge:
“… På bakgrunn av dette konkluderer vi med at dersom realboligprisveksten fortsetter i samme tempo framover, vi vil innen få år få et boligkrakk.”
Oppgaven sammenligner perioden før krakket på 80-tallet med dagens situasjon. Og den ser på P/R-verdier (pris/utleieinntekt) samt fundamentale verdier.
Spesielt interessant er kanskje utsagnene om de psykologiske trekkene som karakteriserer bobler:
“For å rette definisjonen mot boligmarkedet, har de amerikanske økonomene Karl E. Case og Robert J. Shiller sett på ulike tendenser ved en boligboble. Tendensene kan blant annet være når boligkjøpere i utgangspunktet synes at en bolig er for dyr, men synes den er et akseptabelt kjøp fordi de vil bli kompensert ved prisstigning. Når boligkjøpere tenker at de ikke trenger å spare like mye som tidligere, begrunnet av at de forventer at prisstigningen for huset vil gjøre sparingen for dem. Eller at førstegangskjøpere uroer seg for at hvis man ikke kjøper hus nå, vil man aldri få råd til å kjøpe hus. Vi vil ha ustabilitet i markedet om prisstigning har en stor effekt på etterspørsel. Med andre ord at boligkjøpere tror det er en liten sannsynlighet for at hjemmet deres vil falle i verdi, og det er en liten risiko forbundet med boligkjøpet. (Case og Shiller, 2004). “
Er ikke likheten slående stor til det vi ser og hører i Oslo i dag?
6 Likes
Likheten var like stor for 5 år siden. Likheten vil være slående om 5 år også.
2 Likes
Jeg mener virkelig ikke å være krakknisse her altså, men synes dette sitatet fra US 2004 er ganske bra:
“It is difficult to predict how long bubbles will last and when they will go bust. The best indicator is interest rates, because when the Fed forces rates down it tends to create bubbles, and when rates are forced upward bubbles tend to pop.”
2 Likes
Når det gjelder å forutsi renteutvikling og boligmarkedet så stoler jeg mer på Norges Bank enn selvutnevnte “eksperter” her inne og i media. Rentebanen som Norges Bank legger opp til forutsier lav rente i “minst” 2 år til:
Jeg lever godt med flytende rente, hører mange “skrekk historier” om folk som har tapt masse penger på å binde renten…
3 Likes
Her er ett par av "skrekkhistoriene som jeg nevnte:
Helt enig i det utsagnet. Lave renter tvinger sparere til å ta på seg risiko de ellers ikke ville gjort. Kombiner det med skjevheter innenfor hvordan forskjellige aktivaklasser beskattes (e.g. boliger i forhold til aksjer) og man får bobler innenfor disse.
Mer generelt fører kunstige lave renter til en veldig usunn allokering av kapital. Her i Norge flyter hauger og lass inn i det uproduktive boligmarkedet.
1 Like
Totally. Jeg har også tapt titusener på livsforsikring og ulykkesforsikring siden 2003.
Nedsiden ved å binde på 3% og binde på 6% kan nesten ikke sammenlignes forøvrig.
Edit:
Man kan jo bare tenke seg hvor mye penger som over natten ville bli gjort tilgjengelig for verdiskaping i norske bedriften om en hadde justert skattegunstigheten 10% fra bolig til aksjer.
4 Likes
Men uavhengig om man tror det er en boble eller ikke: hvis dette skulle være realiteten – hvordan er da mulighetene for å komme seg ut av markedet hvis ting plutselig skulle begynne å rase?
Skjer ting så fort at man blir med på store deler av fallet, eller går det helt fint å komme seg ut med skinnet i behold?
1 Like
Veldig mye av kjøpersiden forsvinner veldig fort. Så hvis man sitter på en bolig man MÅ bli kvitt kan det være meget smertefullt.
En huskeregel som alltid dukker opp mens boligprisene korrigerer er: “Det første budet er det beste”.
Vi hadde ganske mye flaks da jeg kjøpte hus sammen med samboeren for noen år siden, vi leide en leilighet sammen gjennom 2008, så plukket vi opp et rekkehus rett etter nyttår for 20% mindre enn det var lagt ut for sommeren 2008.
Siden det har vel prisene steget mye mer enn 20% skal sies.
4 Likes
Bra for deg. Jeg og samboeren kjøpte nytt rekkehus rett før finanskrisen inntraff, slik at vi satt med både rekkehus og leilighet. Men dette var ingen problem da vi fikk leid ut leiligheten til en kollega, frem til markedet tok seg opp igjen.
Det viktigste i en sånn krise er “å ri stormen av”. Historisk sett tar “alltid” markedet seg opp igjen (bortsett fra Detroit)…
2 Likes
2009 var mer en korreksjon enn et krakk. Ved siste krakk i Norge, dvs i 1987, skulle vi til etter år 2000 før boligprisene var på samme nivå. Det er altså ca. 13 år. Ved kristianiakrakket tok det 90 år. Så å “ri ut stormen” kan gå hvis du har et virkelig langt perspektiv.
2 Likes
Eller Japan 1985-i dag. Eller 1898-krakket i Oslo. Vi har historisk lave renter nå. Hvor lenge vil det vare?
Iflg Norges bank kan styringsrenten være på over 3% i midten av 2018. Det er ikke der de tror den vil gå dog.
http://www.norges-bank.no/WebDAV/stat/no/rentefigur/folio.svg
1 Like
Er dette styringsrenten eller pengemarkedsrenten? Sistnevnte har jo vist seg å stige i det siste grunnet usikkerhet i verdensøkonomien. Det er ikke gitt at lave styringsrenter gir lave boliglånsrenter.
1 Like
Styringsrenten, ikke pengemarkedsrenten. Pr dags dato er den på 0,5% og de billigste huslånene er vel på rundt 1,8%, så 1,3% over dette. Vanlige huslån ligger vel på rundt 2% rente, så 1,5% høyere.
Det skal sies at jeg ikke har noen tro på 3% styringsrente i midten av 2018, men jeg har tatt det med i hvordan jeg har lagt opp økonomien. Dvs at jeg ikke får problemer med 3% styringsrente, men at jeg samtidig ikke har inngått fastrentelånavtale. Jeg har en effektiv belåningsgrad på bare 2x inntekt, så jeg er ikke så beskymret.
3 Likes