Tallene som kommer fra Eiendom Norge hver mnd er glidende gjennomsnitt, altså et gjennomsnitt som flyttes fremover i tid etterhvert som tiden går. Prisvekst for mai for eksempel er egentlig gjennomsnittlig prisvekst for de siste 6 månedene. Jeg mener det er slik snittprisene settes. Hvis ikke ville vi sett mye større utslag fra mnd til mnd.
Uansett ville jeg sjekket om du kan finansiere et større kjøp. Flere rom betyr høyere pris, men også mye mer i inntekt fra utleie hver mnd, og altså en mye bedre investering på kort sikt hvis prisene går opp. Hvis noe ville jeg vært mer skeptisk til å kjøpe med så kort tidshorisont som det ser ut til at du har - jeg har troen på at Lillehammer vil se jevnt over økte priser på sikt, men all fokus på trening osv og de fine områdene rundt både sommer og vinter… Kanskje du forelsker deg i stedet og i en dame, så slipper dere å selge din lille3-roms og sparer masse kostnader (som fort blir 100’ eller mer ved salg, og nesten det samme ved kjøp av selveier. Uansett: spennende tider!
Og om du ikke satser på egen leilighet kan du alltids kjøpe noe gjennom www.aparto.no når de første prosjektene legges ut 
disclaimer: jeg er med på eiersiden!
Så når mai-tallene viser nedgang på 1% er det egentlig 1% ned siste seks mnd?
Juni-tallene bør vel også komme snart? Ila. uken regner jeg med.
Hvis da juni-tallene er - 3% så er det tre prosent ned siste seks måneder?
Isåfall sikkert 10% fra toppen. Meget interessant.
1 Like
Det kan tenkes jeg tar feil, men mener det brukes statistiske metoder som jevner ut variasjonene. Måtte sjekke så her er utklipp om metode fra Eiendom Norges siste rapport:
En som er stødig i statistikk kan kanskje tyde hva det egentlig betyr. Metoden ble tydeligvis endret litt i mai.
Hva tenker dere om boligmarkedet i Trondheim?
Dette var meget svakt. Hvis det er noe hold i at det er utjevning / glidende snitt må prisene være ned minst 10% i Oslo.
Er det en regel om max x5 årsinntekt? Jeg fikk kun x3 uten bil,barn etc. Har jeg blitt lurt?
Dette er egentlig 6måneders glidene snitt? @Morti ?
Som betyr at det “faktiske” fallet er mye større?
OM STATISTIKKEN
Eiendom Norges boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011
er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendoms-
meglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 2014 benyttes Eiendomsverdis datakilder
også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret.
DATAGRUNNLAG
Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom
Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom
automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS.
METODE
Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte
et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået.
For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7 prosent (der endringen
på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7 prosent).
Statistikken inneholder rapportering på ulikt aggregeringsnivå. For å ekstrahere signalet i tallserier med stokastisk støy, benytter
indeksmetodikken en 2-stegs-teknikk. I første steg beregner vi SPAR-brøker for alle observerte transaksjoner. SPAR-brøker er forholdet
mellom observert transaksjonspris og en modellpredikert verdi. I andre steg anvender vi en glattings/de-glattings-teknikk. Den består av
to trinn. I første trinn beregnes et bevegelig gjennomsnitt på et angitt område, og dette bevegelige gjennomsnittet i andre trinn korrigeres
med et forholdstall. Forholdstallet beregnes ved å finne forholdet mellom et bevegelig gjennomsnitt på et mer overordnet område og den
ubearbeidede tallserien for dette overordnete området. Denne de-glattingen korrigerer glattingen. Til og med april 2017 var det
overordnete området hele Norge.
Fra og med mai 2017 ble område-inndelingen for de-glattings-faktorer justert. Norge blir inndelt i seks områder. Justeringen berører
ikke indeksen for hele Norge, som beregnes som før, men alle regionale under-områder. Fordi vi nå opererer med mer disaggregerte
de-glattings-faktorer, beregnes disse fra et datagrunnlag basert på de siste to måneders transaksjoner. Selve transaksjonstallene som
inngår i SPAR-brøken, er uendret. De er fremdeles hentet kun fra data for inneværende måned. En konsekvens er at indeksen for hele
Norge ikke er direkte sammenliknbar med indeksene for regionale områder.
SESONGJUSTERING
Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 2003 – 2013 var prisstigningen sterkest i
januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i
prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker
vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 2014 benytter vi en standard teknikk (x 12
ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom
endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner.
FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER
Fra og med 2014 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi
gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte
prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region
til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto
tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og
dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger.
Som sagt før må noen som er gode på statistikk vurdere metoden. Ikke klippe inn teksten en gang til…!
De endret metode for mai-tallene: det vil si at de ikke lenger bruker landsgjennomsnitt til å jevne ut prisene i Oslo. Det ser også ut til at de bruker 2 måneders snitt istedenfor 6 måneders snitt. Uansett en utjvening av faktisk prisvekst.
Så ja, glidende gjennomsnitt gjelder fortsatt, prisene i Oslo er fortsatt lavere enn det statistikken viser. Egentlig er vi nær en bunn: bortsett fra at mediene kan gjøre ting værre.
Jeg tror tidspunktet for å gjøre veldig gode kjøp er rett rundt hjørnet. Jeg er forresten kjent for å gjøre veldig gode kjøp, for eksempel APCL i går på 4 kr 
Jeg burde kanskje holde meg til det jeg kan best: eiendom.
Enig. Jeg sliter ærlig talt med den metoden, og jeg kan noe statistikk.
Skal på visning på tre leiligheter i morgen. Skal prøve å spørre meglerene hvertfall.
1 Like
Har ikke tid akkurat nå
Det er ikke nødvendigvis slik at meglerne kan så mye om statistisk metode. Selv om de har litt statistikk i studiene! Meglerens jobb er primært å få en best mulig pris for oppdragsgiveren, og at handelen går trygt for seg.
1 Like
Enig i det.
Er ikke uten videre imponert over studiet som kvalifiserer til eiendomsmegler på BI. Men nå skal jeg trå varsomt, ettersom vi har @Morti her inne, som virker meget kunnskapsrik!
Forklar metoden hvis du får tid.
Med dagens dokumenterte fall kommer jeg i hvertfall ikke til å by over prisantydning på leiligheter som ikke har blitt solgt etter fellesvisning.
Her diskuteres det. Bare les denne. Virker som forklaringen er god.
Kort sagt viser det 1% ned går prisene ned. Avvik på tiendedeler.
www.hegnar.no/Nyheter/Eiendom/2017/06/Naa-kommer-det-endringer-i-beregningen-av-boligp
1 Like
1 Like
Takk!
Biter meg merke i:
Metoden er konstruert for å kunne trekke ut og vise en trend med kurvatur, og for å fjerne tilfeldige avvik. Dette har den konsekvens at den, i perioder med mulige trendskifter, kan fange oppslaget med en tidsforsinkelse.
1 Like
Kan man tolke det slik at modellen vil vise lavere nedgang enn det som er reelt. Dvs at den viser mer trend enn blodnøyakrige tall?
1 Like