Ja men vi snakker uansett desimaler. Tiendeler.
Slik jeg oppfatter det er feilmarginen større ved trendskifter.
Ja, men om du dobler feilmarginen snakker vi likevel tiendeler
SMA200 (glidende snitt over 200 dager) er helt korrekt den, men det er en laggy indikator, spørsmålet er hvor mye denne indeksen lagger. De nevner glidende snitt, men nevner ikke over hvor lang tid den går over.
Ja, men om du dobler feilmarginen snakker vi likevel tiendeler
Hvor har du dette fra? Hvis det er 6 måneders glidende gjennomsnitt, og prisene i mai viste nedgang på 1,4%-poeng, og ingen av de andre månedene viste nedgang, så må det ha vært nedgang på ganske mye mer i månedene før. MEN: de endret på metoden for mai-statistikken. De delte opp i flere segmenter (Oslo ble et eget område som ikke ble glattet ut med resten av landet slik det har blitt gjort før).
Dessuten er en tiendedel mye: vi snakker om ti prosent.
@Evilfreud: ja modellen viser lavere nedgang enn det som er reelt. Etter at noen har stilt spørsmålstegn ved mine tidligere uttalelser om glidende gjennomsnitt har jeg til og med sendt epost til Eiendom Norge for å få det avklart. Jeg har også stilt direkte spørsmål om lengden på det glidende gjennomsnittet (@Christian), uten å ha fått noe konkret svar. Har stilt spørsmålet igjen så får vi se hva de svarer…
Forøvrig var svarene jeg fikk temmelig ulne - som om de ikke egentlig ønsket å forklare modellen:
“Hei Xxx, For å ekstrahere signalet i tallserier med stokastisk støy, benytter vi oss av en tostegs-teknikk. I første steg beregner vi SPAR-brøker for alle observerte transaksjoner. SPAR-brøker er forholdet mellom observert transaksjonspris og en modellpredikert verdi. I andre steg anvender vi en glattings/deglattings-teknikk. Den består av to trinn. I første trinn beregnes et bevegelig gjennomsnitt på et angitt område, mens dette bevegelige gjennomsnittet i andre trinn korrigeres med et forholdstall. Forholdstallet beregnes ved å finne forholdet mellom et bevegelig gjennomsnitt på et mer overordnet område og den ubearbeidede tallserien for dette overordnete området. Metoden er således konstruert for å ekstrahere en trend med kurvatur og for å fjerne tilfeldige avvik.”
Så spør jeg:
"Tusen takk for svar! Litt over mitt hode men:
Hvis jeg har forstått det riktig brukes et glidende gjennomsnitt for et mer lokalt område (feks Oslo) for å finne første trinn i glattingsprosessen, og så brukes et glidende gjennomsnitt for et større område (østlandet, Norge) i kombinasjon med de faktiske tallene for perioden?
Hvor langt gjennomsnitt brukes på deres statistikker?"
“Det enkleste er å tenke på det første trinnet som glatting og det neste som korrigering for over-glatting. Det at vi bruker SPAR-brøker, altså salgspriser delt på modell-predikerte priser, er for å kontrollere for kvalitet og atttributter.”
Det nærmeste jeg kan komme en tolkning er at det er litt vissvass, man bruker tall for å dekke over tall så tallene ikke blir så gale at folk blir galne. Ingen er tjent med at mediene blir hysteriske for hver måned som går, med ekstreme prisforskjeller.
4 Likes
Det var da rart at de ikke kunne gi deg ett konkret svar på perioden de bruker på denne:
“I første trinn beregnes et bevegelig gjennomsnitt på et angitt område”
Det spørsmålet har jo et svar av typen: “1 måned” eller “3 måneder”.
2 Likes
Jeg tror det er snakk om 0,1% som tiendel. Slik oppfattet jeg saken i hvertfall. Det står i linkene jeg har gitt deg. Tror du må lese linkene nøyere. Metoden er en kombinasjon mellom 2 metoder. Så avviket i forbindelse med glidende snitt påvirker bare den ene metoden. Det får i så måte en mindre effekt på total prosentsats de kommer frem til.
De skrev rett ut noe slikt som at hvis de sier prisnedgangen f.eks er 0,6% så er uansett ikke nedgangen større enn 1%. Men jeg er på jobb og har ikke tid til mer enn korte beskjeder nå. Ferie i morgen 
1 Like
Tror du må lese linkene nøyere.
Hvorfor det? Jeg har jo fra før lest rapporten, og tatt kontakt direkte med Eiendom Norge om å få forklart dette skikkelig. Artikkelen du henviste til viser jo til den samme statistikken jeg har lest. Jeg ba folk med statistikkskills å tyde tallene:
En som er stødig i statistikk kan kanskje tyde hva det egentlig betyr. Metoden ble tydeligvis endret litt i mai.
og som svar postet du utdrag fra akkurat samme rapport/forklaring av metode. Og siden ingen har svart sendte jeg spørsmål til Eiendom Norge for å få en skikkelig forklaring (som de har gitt over - vet ikke om jeg vil kalle det skikkelig forklaring men…)
Uansett:
Nå har jeg fått svar (mitt spørsmål først):
“Akkurat - takk for svar! Ikke så lett å forstå seg på egentlig. Men det viktigste spørsmålet gjenstår; hvor langt er det glidende gjennomsnittet? 6 måneder? Mener det var det før. Eller har det blitt endret?”
Så svaret:
“Hei igjen, Det glidende gjennomsnittet i første trinn er 12 måneder, men dette korrigeres altså for «over-glatting» i neste trinn.”
@Morti det er ikke meningen å krangle her - men ingen av oss vet hvordan denne statistikken lages. Og det virker som at Eiendom Norge helst ikke vil forklare det så det er lett å forstå. Eiendom Norge har et ansvar for å ikke hausse opp prisene, eller skape unødig frykt. Jeg tror kanskje det er det som er i ferd med å skje - at statistikken slår sprekker.
4 Likes
Dette synes jeg ser noe suspekt ut.
Sendte en mail til DN med oppfordring om en artikkel med kritisk blikk på om vi faktisk kan stole på tallene til eiendom norge.
1 Like
Nei jeg er ikke noe statistikk ekspert. Men trodde kanskje de linkene ville hjelpe.
Jeg vet at både tallene fra Finn og Eiendomsverdi registrer prisantydning og salgspris ihht skjøte. Så noe av tallmaterialet her er basert på reelle tall hvor det regnes ut kvm pris basert på oppgitt primærrom areal i annonsen.
Avvik på mange prosent kan jeg aldri tenke meg når de har faktiske og reelle salgspriser i grunnlaget.
Når de regner trend bruker de statistiske metoder for å treffe bedre. Ikke dårligere. Men akkurat det kan jeg ikke noe om.
1 Like
De bruker 12 måneders gjennomsnitt og korrigerer for det på et eller annet vis. (Les over - der står det tilsynelatende forklart).
Jeg føler meg forresten litt dum som deler private eposter med et offentlig forum. Jeg sendte spørsmålet til Eiendom Norgen, men ble henvist til bedriften Eiendomsverdi, som kom med de faktiske svarene. Det var ingen disclaimer om at innholdet i svarene var av privat karakter.
1 Like
Kan umulig være noe problem å dele dette. Jeg synes det er bra at du gjør det.
4 Likes
De skriver jo eksplisitt at ved store trendskifter, så vil ikke statistikken fange opp det med en gang, og årsaken er jo at som de skriver, de bruker 12 måneders glidende snitt til en av flere deler av beregningen. Det blir da ikke fullt så ille som illustrasjonen under antyder, men det er helt klart at boligprisstatistikken er en laggy indikator.
Den blå linjen er 12 måneders glidende snitt for OSEBX.
Hvis du ser på grafen over, så ser du at den blå linjen viser at trenden for 2015-2016 var relativt flat, mens 2016-2017 har en ganske kraftig stigning. Hvis du ser på selve indeksen, så ser du at den har hatt masse hopp opp og ned som er “uviktige” for den langsiktige trenden.
Ergo, for å se på trenden, så er boligprisstatistikken som du skriver riktigere, men det kan også bety at den ikke får med seg kortsiktige svingninger, og reagerer tregere på trendskifter.
2 Likes
Ja det er riktig. Det er observasjons delen av metoden jeg tror registrerte salg i Eiendomsverdi og Finn inngår i. Det virker logisk på meg. Men egentlig er det bedre at andre enn meg svarer på dette.
Uansett så var vel det opprinnelige spørsmålet om vi kan stole på det de presenterer. Og om nedgang på 0.7% sesongjustert er troverdig. Det mener jeg det er. Avviket er større ved trendskifter, men trolig ville de funnet måter å korrigere dette på også, om det var behov for det. Det er i hvertfall det jeg tror.
Har jeg forresten sagt at avviket mellom prisantydning og salgspris i Haugesund er på 0.0%? Fun fact
Når man lager en statistikk, så har man et mål for hva den skal gi av informasjon, og målet har her å tydligvis gi en statistikk som viser større trender framfor detaljert informasjon. Dette stemmer bra med at boligkjøpere ikke bryr seg så mye om endringer fra måned til måned, men er mer interessert i hva som har skjedd det siste året.
Mao, de ser nok ikke helt behovet for å få statistikken til å få med seg trendskifter tidligere, ettersom det hadde introdusert masse (som de ser det) unødvendig støy inn i statistikken.
Hvorfor melder de da -2% i desember og +3-5% i januar hvert år? Så store endringer fra mnd til mnd…
Jeg antar at prisene pr m2 faktisk synker drastisk i desember og så stiger tilbake + litt til i januar. Det er jo gjerne folk som har dårlig råd og bare må flytte i desember som gjør det, så prosenten “dårlige” boliger er mye høyere enn vanlig.
Jeg kjenner meg for så vidt ikke igjen i tallene dine da. Sesondjusteringen for desember er vel bare på +0,6% eller noe sånt?
I år var første januar mnd siden jeg begynte som megler i 2005 at boligprisene steg med så lite som 2.5%. Muligens unntatt finanskriseåret. Normalt opp 4-5%. Prisene synker ofte i desember. Nå snakker jeg ikke sesongjustert.
Dette er tall fra husken min. Jeg kan ikke søke opp noe nå. Men dette er jeg 99% sikker på.
Poenget er at hvis 6 mnd glidene snitt påvirker resultatet så mye er det merkelig at det fra en mnd til en annen er så store forskjeller i rapportert prisendring enkelte mnd og ikke andre.
1 Like
Forholdstall og “modellpredikert verdi”. De justerer tallene manuelt…?
Omtrent som det vi i designyrket kaller “optical adjustment” - flytt rundt på ting til det ser riktig ut 
2 Likes