Diskusjon Triggere Porteføljer Aksjonærlister

Boligmarkedet

Eiendom
#1534

Ja er litt av dette som holder meg igjen, tror muligens jeg avventer binding og ser litt hvordan det går videre med norsk og internasjonal økonomi…

@Steve_Eisman jeg kjøpte ett nybygg som var etter de rette standarder for å få Husbankens lån.

@kanon ja må betale for hele lånet;

Betingelser for overgang til flytende rente:

Overgang til flytende rente i bindingsperioden er brudd på fastrenteavtalen og skal kursavregnes, se punkt om Behandling av over- og underkurs.
Lånet må være à jour for å konverteres.
Hele lånet/dellånet må konverteres.

Er fastrente på resterende løpetid lavere enn renten du bandt på, må du ut med penger (overkurs). Er den høyere, får du penger av banken (underkurs).

Overkurs:
Hvis fastrenten for tre års binding ligger på tre prosent når du går ut, må du betale banken erstatning tilsvarende rentedifferansen mellom dette og din fastrente ganger antall resterende år av bindingen. I dette tilfellet én prosent av en million kroner i tre år.

Erstatningen til banken blir da 9708 kroner i året * 3 = 29.126 kroner.

Underkurs:

Hvis fastrenten for tre års binding ligger på fem prosent når du går ut, får du av banken et beløp tilsvarende rentedifferansen mellom dette og din fastrente ganger antall resterende år av bindingen. I dette tilfellet én prosent av en million kroner i tre år.

Betalingen fra banken til deg blir da 9524 kroner i året * 3 år = 28.571 kroner.

#1535

Sa da bør du være trygg på å bli boende i 10 år?

#1536

Ja, eller om renten er høyere enn 2.5, kan jeg selge eller gå ut av avtalen og så må banken betale meg rentedifferansen. Er altså mulig å spekulere om renten går opp, eventuelt bryte fastrentelånet da og ta gevinst.

#1537

Renten vil vertfall være høyere om et år slik det ser ut nå.
To år kan det godt hende de allerede har kræsjet og stimulansen er påvei tilbake.
Etter noen år da når inflasjonen har vært høy en stund er det vanskelig si. Kan vær de manipulerer inflasjonstallebe slik USA gjør slik de slipper skru opp renten :joy:
Beklager om noen mener USA har en god måte gi realistisk inflasjon på, men jeg mener alle tilpasninge de gjør reduserer for mye inflasjon.
De overdriver blant annet kvalitetsøkning og bruker det som unnskyldning for å redusere inflasjon.

1 Like
#1538

image
image.png1728×775 38.4 KB

Kilde: Dine Penger/Storebrand

Selv ville jeg ikke bundet mer enn tre år. Hvem vet hvordan verdensøkonomien ser ut om noen år? Ting snur gjerne brått, fort og uforutsigbart som grafen viser. Da er det lurt å ikke ha bundet seg for lenge så man kommer seg ut uten altfor store kostnader om ting skulle holde seg ultralavt videre.

1 Like
#1539

Tror det kan være en grei løsning.
Vi vil vertfall få svar på mye i løpet av de neste tre årene. Da vil en kunne vite hva retningen er.
Det er fullt mulig at trenden som en ser i fra bildet vil fortsette nedover. Det trenger ikke å være bunnen som er ennå.
Jeg tror politikerne og sentralbanken er såpass svake at de vil la inflasjonen gå endel før de setter opp renten og knuser formuene til de fleste i Norge som har investert i bolig som eneste sparing/formue.
Avhengig av valuta/oljepris osv regner jeg med deres respons vil være å holde renten lav å la inflasjonen gå endel over målet. Men dersom kronen skulle plutselig bli utrolig svak vil de jo kanskje måtte svare på det. Tror uansett ikke det kommer til å skje, vi vil også en stund fremover ha en mer solid økonomi enn de fleste andre.

1 Like
#1540

Man binder renta for å få bedre forutsigbarhet / stabilitet, gevinst er bare et stort +. Binder du renta i 3 år, så har banken tatt ut mesteparten av marginen for en evt gevinst. Hva som skjer om 10 år derimot er veldig usikkert som du sier, da er sjansen for gevinst større? Kan også binde 50% av lånet, så betale på den delen med mest høyest rente.

3 Likes
#1541

Binde renten på 2,5 i 10 år, er vertfall en særedeles billig forsikring, er jo begrenset hvor mye lenger ned den kan gå, menst den andre veien kan gå ubegrenset.
Klarer ikke å se at det er noe å tvile på, dersom man planlegger å bo der.
Har man høy gjeldsandel er sikring av renten smart, så vet man hva man kan forholde seg til.

PS : Norge er ett av landene med minst andel binding av rente.
Mulig det reflekterer luksusen vi vokser opp i

Edit : kommer jo litt ann på gjeld/ inntektsforhold

1 Like
#1542

Men hva er poenget med å binde seg i tre år? Tre år med høy rente er jo noe man klarer seg gjennom samme hva, og da blir risk/reward negativ statistisk sett. :slight_smile:

3 Likes
#1543

Det er som du sier slik at oppsiden til renten er meget stor. Derfor er det selvsagt smart å forsikre seg. Egentlig er jo det mer grådighet å forsøke å oppnå de siste små % som potensielt kan komme. Så jeg tror vertfall det å binde vertfall deler av boligen til en så lav fastrente veldig lurt. Ta risiko for å tjene penger kan man jo egentlig ta andre steder ikke sant?

I Norge har vi veldig mye disponibel inntekt og det er derfor ikke så viktig for mange å ha fastrente, ettersom de i praksis vil kunne klare det. Men ønsker en virkelig å risikere å måtte gi nesten hele inntekten til banken?

Personlig så tror jeg jo egentlig ikke at renten skal opp noe voldsomt slik som før, i det minste ikke før om endel år når inflasjonen kommer ut av kontroll. Men vi må huske på at makroøkonomiske forhold påvirker vår rente og USA er nok mye nærmere den type inflasjon enn det vi er. Så det kan jo skje i mellomlang fremtid.

Utlånsrente bestemmes jo også av bankene og tap/margin påvirker jo hvor høy rente de vil ta. Dersom boligmarkedet krakker vil nok rentene til kundene stige også. Men selvsagt mest til de som er under vann. De som har mulighet til å bytte bank vil vel kanskje nå finne nettbanker som kan tilby bedre betingelser. Konkurransen er nok bedre nå enn tidligere.

1 Like
#1544

Ja risikoen kan man ta på børsen f.eks, etterkvart som man har ett sundt og godt forhold til gjelden sin, altså kontroll.

Men alt avhenger naturligvis av gjeld vs inntekt, og hva man tåler.
Renter som i «gamle dager», ser vi neppe igjen tidlig, men en dobling fra dagens kan man kanskje regne med noe frem i tid

4-5 prosent bør man tåle, eg pleier å anbefale folk at selv om man har rente på 2-2,5 prosent nå, så kan man like gjerne betale inn på lånet som om renten er høyere, da står man godt rustet med en evt renteoppgang

2 Likes
#1545

Hvordan forholder bankene seg til lånegrad ved bytte av bolig ?
Eg tenker på at dersom noen skal kjøpe bolig før boligen man allerede har selges, da vil mangen nødvendigvis komme over 5 gang inntekt i lån som er vel det bankene idag bruker ?

#1546

De estimerer egebkapital. Verdivurdering(er)minus 10%. Slik de gjorde det når jeg sist byttet sist ihvertfall.

1 Like
#1547

Var noe sånt eg kanskje trodde ja

#1548

Mellomfinansiering er ordet du leter etter. Finnes eget regelsett og lånerente for sånt.

2 Likes
#1549

Etter hva jeg forstår så vil ikke mellomfinansiering slå ut som avvik på boliglånsforskriften. Dvs at man kan få mellomfinansiering med mer enn 5x inntekt i lån. Men ring banken og hør, kan være forskjellig praksis rundt om.

1 Like
#1550

Vi kunne få 3 mnd mellomfinansiering dersom vi kjøper ny bolig i Oslo nå. Lånet vi har idag er 5,5 x inntekt så vi får ikke låne like mye til en eventuell ny bolig dessverre. Det er lite aktuelt og nedgradere så derfor leker vi med en tanke om å kjøpe et oppussingsobjekt, oppgradere det og selge det videre innen 3 mnd slik at vi kan tjene litt ekstra EK. Usikker på hvordan banken stiller seg til det, men må jo være lov å ombestemme seg og selge boligen videre tenker jeg.

2 Likes
#1551

For å unngå å måtte betale skatt på gevinst av boligsalg må du ha bodd i boligen i minst ett av siste to år. Blir det ikke begrenset til overs av det prosjektet da?

#1552

Helt klart kjedelig mtp beskatning. Men dersom man kan tjene 3-500k etter å ha trukket fra utgifter så blir det noen kr igjen selv med 23% skatt. Uansett så er det jo alltid risiko for at objektet ikke er så lønnsomt å pusse opp som man ser for seg eller at boligprisene kan gå ned, så det er jo såklart en sjanse å ta. Kom over en enebolig på Finn for 3-4 mnd siden som lå ute til 2,9, men rakk desverre ikke å dra på visningen. Den ble solgt for 2,65 og ligger nå ute igjen til 3,95. De har pusset opp for 5-600. I tillegg kommer megler/salg og dok avg 150k. Før skatt regner jeg med de får ca 5-600 i fortjeneste. Ikke ille for noen måneder med kveldsarbeid:)

1 Like
#1553

Nei, da høres det jo ut som det er muligheter :slight_smile: Jeg har ti tommeltotter så det er ikke noe jeg ville fått særlig fortjeneste ut av tror jeg :sweat_smile:

1 Like