Reallønnsnedgang er naturligvis negativt, men det slår kanskje ikke ut like mye som en skulle tro, ettersom låneopptak i dag i stor grad er regulert av utlånsforskriften - ikke markedet. Det er kravene i forskriften som i stor grad begrenser låneopptak (og ytterligere økte boligpriser).
Forskriften har to krav:
- Kravet om gjeldsgrad: Låntaker kan ikke låne mer enn 5x brutto inntekt.
- Kravet om betjeningsgsevne: Låntaker skal ha tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold ved en renteøkning på 5 prosentpoeng på kundens samlede gjeld.(Bygger på SIFO-tall.)
I media er det mye fokus på at økt rente (for eks. fra 2 % til 4%) gjør at kunden må tåle 9 % rente istedenfor 7 %, for å holde seg innenfor kravet til betjeningsevne, noe som igjen fører til lavere innvilget lån.
Vel.
Spørsmålet er jo om/i hvilken stor grad kravet om betjeningsevne faktisk er en begrensende faktor. (Kravet om gjeldsgrad innebærer jo at inflasjon med tilhørende lønnsøkning vil medføre at 5x inntekt i 2023 er langt høyere enn 5x inntekt i 2021. For dette kravet er følgelig inflasjon positivt.)
Et OK svar på dette kan man enkelt finne med å leke seg litt med SIFO-tall, eller enda enklere, lånekalkulatorene til de ulike bankene (som har både kravet om gjeldsgrad og betjeningsevne innebygget som en enkel algoritme).
Mine undersøkelser viser at en alminnelig enslig kjøper (500.000 i brutto inntekt) ikke blir begrenset av kravet om betjeningsevne med dagens rentenivå dersom vedkommende ikke har barn, og kan dermed låne 2 500 000. Med ett barn blir vedkommende begenset av kravet til betjeningsevne, og kan låne ca. 2 300 000. En inntekt på 600 000 gjør at vedkommende selv med ett barn ikke blir begrenset av kravet til betjeningsevne, og kan altså låne 3 000 000 uavhengig av om vedkommende har null eller ett barn.
For en enslige med alminnelige lønning er man altså nå ved skjæringspunktet hvor kravet til betjeningsevne kan begrense låneopptak mer enn kravet til gjeldsgrad.
For par er det derimot annerledes. Her vil ikke utgiftssiden i SIFO-budsjettet dobles, ettersom de såkalte “husholdsspesifikke utgiftene” bare øker marginalt for par vs. en enkelt enslig. (Kostnader til blant annet andre dagligvarer enn mat og drikke, husholdningsartikler og møbler er tilnærmet like uavhengig av om man er en eller to i husholdningen.)
Dette innebærer at man for denne gruppen må ha et høyere rentenivå før kravet til betjeningsevne blir det begrensende. For denne gruppen vil det altså være kravet til gjeldsgrad som virker begrensende selv med noe renteøkning fra dagens nivå.
Så vet man videre at den (store) kjøpergruppen som blir begrenset av utlånsforskriften i stor grad er avhengig av å kjøpe sammen som par. (Man kommer ikke langt med 2 500 000 i låneopptak i byene, særlig Oslo.)
Konklusjonen er at fokuset i media på at kravet om betjeningsevne vil begrense låneopptak - og videre påvirke boligprisene negativt - er unyansert.
jeg hadde nok ikke klart det for den prisen 
