Ja nå tenkte jeg ikke på å overleve eventuelt dårlige tider. Tenkte på hvordan egenkapitalen blir seende ut.
Personer i gått voksen alder har gjerne opp mot maks belåning de også. Og mange har gjerne all egenkapital i eiendom.
Si du har eiendom for 30 mill og maks belånt og så faller markedet 35%. Så er det neppe morsomt, selv om mange selvsagt slipper å tvangsselge.
Vi får håpe alle som sier “det skjer aldri” har rett i forhold til bank-krise-scenarioet. Er nok det eneste som kan virkelig ødelegge for folk, om bankene blir tvunget til å kreve inn lån uten tilstrekkelig reell egenkapitalandel. Faller prisene 5% sitter fort 10k boligeiere i Oslo under 15%-grensen. Det har ikke vært et tema tidligere, og blir nok ikke det så lenge bankene står stabilt.
Så lenge man har et fiat-pengesystem så vil man vel alltids redde bankene. Er jo ikke værre enn å bare printe ny penger for å redde en bank eller flere.
Så lenge det ikke øker inflasjonen, og så renten, og så forverrer problemet da Men ja en eventuell bank-krise kommer ikke fra fastlandet. Det ville vært pga. eksponering mot utlandet og at det går skeis der i så stor grad at bankene våre begynner å slite med likviditeten. Men det er langt dit, så vidt jeg vet.
Det rammer først og fremst unge som blir låst fast i en liten leilighet og kommer i en vrien situasjon med negativ eller manglende EK når det er på tide å kjøpe større. Vi som har vært i boligmarkedet lenge har såpass mye å gå på mtp verdistigning og har heller ikke samme behov for å flytte til noe større.
Min leilighet har en verdi på ca 8 mill og lån på under 2 mill. Om markedet raser med 30 prosent vil jeg kunne selge min for 5,6 og kjøpe en større leilighet som ellers hadde kostet 11 mill til 7,7. Vil da øke lånet med 2,1 mill isteden for 3. At jeg da har mindre EK på papiret gjør meg ingenting.
Av disse grunnen er det jo viktigere for unge/nyetablerte at boligmarkedet går oppover. Så at de fokuserer på det er også helt naturlig, derfor er det ikke irrasjonelt som ung å heie på høyere boligpriser.
Hvis man er ung skal man heie på stigende boligpriser hvis:
- Boligprisene stiger raskt
- Lønnsøkningen er minst inflasjon
Stiger Feks bolig prisene med 2% i året og lønnsveksten er 1%, er vekten av lånet først halvert etter 72 år.
Er lønnsveksten 7% er vekten lånet halvert etter 10 år, selv om man kun betaler renter.
Rule of seventytwo er nyttig å ha bakhodet.
La oss ta frem verdens minste fiolin
Man skal være ganske pessimistisk dersom man tror på noe enormt krakk. Da måtte det i så fall ha blitt bygget enorme mengder med boliger, eller en enorm fraflytting fra landet. Under Kristianiakrakket stod vel 10% av boligene ledige og leia ble satt til null flere plasser fordi det var bedre enn de stod og forfalt. Tviler på vi er der igjen. Samfunnsøkonomisk analyse har for øvrig spådd en voldsom prisvekst de neste årene. Selv tror jeg prisene vil stå stille noen år.
Hva hadde skjedd hvis Russland trakk seg ut av Ukraina med resultatet at mange av disse flyktningene flyttet tilbake til Ukraina? Det er over 40k som bor her nå. Kanskje man heller er optimist?
Heheh. Jeg det er utrolig mange variabler man kan bekymre seg over dersom man bare gidder.
Men nå bor ikke jeg i Oslo eller en plass med tilsvarende stigning i boligpriser de siste 20 år. Så kanskje derfor jeg ikke bekymrer meg så mye.
Ja, nei, jeg trekker koblingen Japan og Kina selger unna amerikanske statsobligasjoner i enormt antall nå. → Amerika må øke renten for å få solgt statsobligasjoner for å betjene sin gjeld → Boligmarkedet i USA cracker → Bankene våre er eksponert mot USA, så de begynner å slite og vi får bank-krise. Er den veien jeg tenker det potensielt kan gå, men renten må opp en del til i USA før det blir store problemer. Hittil har bare et par store banker gått konk.
Da hadde optimismen og verdensøkonomien fått en etterlengtet opptur.
Det er lite trolig med et boligpriskrakk så lenge arbeidsledigheten i landet er nær null.
Men krakket kan vel importeres, via mer krig og flere katastrofer.
Dette handler jo om næringseiendom og disse store børsnoterte selskapene i Sverige som er i deep shit. Det blir jo litt andre problemstillinger enn det som diskuteres i denne tråden eller?
Mmm, hvis ikke Russland ender opp med borgerkrig eller lignende da.
Omtrent som jeg lenge har trodd; neppe rentetopp på torsdag.
En bekjent som har kjøpt 8 leiligheter som er under oppføring i flippespekulasjon, spennende å se hvordan det går. Argumentet var at rente topper nå og faller mot vår og sommer.
Renten skal videre oppover helt til noe stort knekker og så fort nedover etter det.
Håper han har større margin enn til sommeren
Mitt ståsted er at i dagens økonomiske klima burde oljeprisen vært 50-60$, men den er 95$, og dessuten ligger russisk Urals olje nå på 81$, 21$ over EUs price cap.
Problemet for EU er ikke bare at høy oljepris gir inflasjonspress, men også fyller Russlands krigsøkonomi.
Og siden Russland og Saudi-Arabia styrer tilbudssiden 100%, må EU fokusere på etterspørselssiden
Mao så lenge oljeprisen er altfor høy, etter flere styringsparametere og målestokker må det strammes til.
Problemet for Norge er at vi ikke kan ha en vesentlig annen rentepolitikk enn EU, eller USA, samtidig som norske boliglån er annerledes sammensatt.
Norske boligeiere har i stor grad flytende rente, slik at en renteøkning får umiddelbar efffekt, i alle så fort banken har lov å følge opp.
De fleste andre steder i verden får renteøkningen bare effekt på nye lån, og bed refinansiering, slik at det blir en lag-effekt.
Det er også slik at veldig mange bedrifter i den vestlige verden refinansierte på meget gunstige nivåer i pandemien, og har penger på gunstig lånevilkår enn så lenge.
Det er også slik at forhold mellom leie og selveier er annerledes mange andre steder, og Norge ligger vel i toppen for selveier.
Til slutt et retorisk spørsmål med ironisk svar:
Hvorfor er det 100% sikkert at det i dag ikke lønner seg å binde renta for 5 år eller lengere?
Fordi rentetoppen er nådd, så renta skal om ikke lenge ned igjen.