Det er regulert 300 nye boliger i år. I fjor var det 800. Når behovet er 4-5.000 i året, er det katastrofalt, sier Baard Schumann.
KAARE MARTIN GRANERUD
– I år kommer det til å være en moderat prisutvikling i Oslo på grunn av at det kommer mange nye boliger på markedet, men neste år og 2021 vil det ta av ettersom det bygges altfor lite, sa tidligere Selvaag Bolig-sjef Baard Schumann onsdag da han var gjest og foredragsholder under eiendomsselskapet Conceptor Boligs sommerfest.
– Katastrofalt
– Det er regulert 300 nye boliger i år. I fjor var det 800. Når behovet ligger på mellom 4.000 og 5.000 i året i Oslo, er det katastrofalt lavt. Jeg blir ikke forundret om vi neste år vil se en tosifret prosentvekst i boligprisene her, sier han.
– Det er synd det ikke er neste år det er valg, da ville folk merket politikken på økte boligpriser.
– Det er vel ikke noen sammenheng mellom boligmarkedets prisvekst og hva folk stemmer i Norge?
– Nei, det er jo ikke det. Folk skjønner ikke sammenhengene. Problemet i dag er at ingen politikere ønsker boligbygging, alle vil ha proteksjonisme i sine valgkretser. Man ser jo også det i nybyggprosjekter – så fort kjøperne har flyttet inn i sin nye bolig, vil de ikke ha mer bygging i området, sier han.
Han får følge av adm. direktør i Boligprodusentenes Forening, Per Jæger.
– Jeg er enig i resonnementet, og reguleringstakten er katastrofalt lav, sier han.
Økte priser på parkeringsplasser
Legger man til byrådets krav om lavere parkeringsgrad, dyrere parkering og et sterkt ekspanderende bompengeregime, ser Schumann at dette forsterker markedsbildet.
– Bor du utenfor sentrum, koster det skjorta. Først skal du gjennom bommene, og så skal du parkere. Nå finnes det ingen kommunale parkeringsplasser som var relativt rimelige igjen, sier han.
Første effekten er at prisen på parkeringsplasser øker.
– Det har vi sett på blant annet Sørenga, men også på Løren (der Selvaag Bolig har bygd ut i stort antall, red. anm.) Har boligkjøperne også kjøpt parkeringsplass er det greit, ellers er det veldig vanskelig å finne plass i gaten, sier han.
– Så du håper på et politisk skifte i hovedstaden?
– Akkurat nå har jeg ikke tro på noen av politikerne, uavhengig av politisk farge. Alle har sin egen agenda, så det blir vanskelig å få til utbygginger, sier han.
Han mener at bompenger ikke er blitt en sentral faktor ennå, men dét er kollektivtilbudet.
– For ti år siden var det ingen som snakket om kollektivtransport. Nå er noe av det første boligkjøpere spør om hvor langt det er til bussen eller toget og hvor ofte de går.
Mye byggeklart i nabokommunene
Om det er mager regulering i hovedstaden, er kommunene i randsonen godt forspent.
– I Skedsmo, Ski og Vestby er det veldig mye ferdigregulert, og det kan dempe prisveksten. Jeg tror ikke prisene vil stige særlig i disse områdene, sier han.
Han nevner spesielt Skedsmo, som huser blant annet Lillestrøm.
Her er det regulert bygging av 3.000 nye boliger, og 5.000 til er under behandling. Det årlige behovet er rundt 400, så er er det et stort varelager, sier Schumann.
– Hvis prisveksten i Oslo blir veldig mye høyere enn i randkommunene, vil man vel se at mange velger å bosette seg der?
– Det er helt klart at flere velger å bo utenfor byen om det blir skyhøy prisvekst i Oslo, men urbaniseringen gjør at folk flytter sentralt. I tillegg vil en prisvekst i Oslo dra med seg andre områder, det har vi sett mange ganger.
Tror på lav Trondheim-prisvekst
Også Trondheim har en stor, byggeklar tomtebank.
– Her er det veldig mye ferdigregulert, og det som overrasker meg, er at markedet tar vanvittig godt unna det som kommer på markedet, men konkurransen er hard. Jeg tror det blir en lav prisvekst fremover her, sier han.
Han ble spurt av en av tilhørerne om han trodde at andelen utleieboliger i Norge vil vokse. I dag er det cirka 80 prosent av husstandene som eier sin egen bolig, 20 prosent leier. I andre land, for eksempel Sverige og Tyskland, er leieandelen rundt 50 prosent.
– Det vil komme flere utleieboliger, men ikke et rush. Jeg tipper at leieandelen kanskje kan gå opp 5 prosentpoeng. I andre land reguleres tomter til utleieboliger, og da subsidierer offentlige myndigheter deler av tomteprisen. I Norge gjøres ikke det.
– I Norge opplever investorer som sitter på nybygde utleieboliger svært lav direkteavkastning. Er det så mye bedre i andre land?
– Nei, det er forholdsvis lav direkteavkastning der også, men litt høyere enn i Norge, sier han.
Tyngre for forbrukslånsbankene
Han ser også mørkere tider for forbrukslånsbankene.
Når gjeldsregisteret er på plass, skal som kjent all gjeld registreres, og ikke bare gjelden, men også ubenyttet kredittramme på kredittkort. Har du fem kredittkort du ikke bruker, men som er greie å ha siden de ikke koster noe, som har 100.000 kroner i ramme på hvert, går lånekapasiteten din ned med 500.000 kroner. Grunnen er at kredittkortkundene ikke i etterkant skal kunne finansiere forbruk eller innkjøp med kredittkortgjeld og dermed overstige bankenes utlånsrammer.
– Jeg tror folk vil bli overrasket når de finner ut at kredittkort reservene deres skal regnes med som gjeld når de søker boliglån. Jeg tror derfor vi vil se at folk kvitter seg med «overskuddsreserven» og at forbrukslånsbankene vil merke at de får færre kunder.
Hvis jeg skal virkelig ta i økte det verdien av huset med 100 000kr. Jeg kjøpte det for 4 og solgte for 5, så fortsatt god verdiøkning.
