Spørsmålet er vel heller hva som skjer ved 3-4% rente som nå ser ganske sannsynlig ut. Styringsrente på 1,75% + 1,25% påslag fra banken gir rente på 3%. En hytte til 4m går fra å koste 60k0,78=47k i året i renter til 120k0,78=94k. Ved 4%, 125k i året i renter. Dette skjer samtidig som renten på huslånet går opp. Plutselig sitter folk med 250k i økte renteutgifter i året.
Spørsmålet da blir jo om renten blir så høy som de “skremmer” med.
Løpende utgifter på lån øker vesentlig mindre enn man skulle tro pga. dynamikken i annuitetslån.
Eksempel:
Annuitetslån med nedbetalingstid 30 år på 5 000 000.
Effektiv rente 1,5% gir månedlig kostnad etter skattefradrag på ca. 15 885.
Effektiv rente 3,0% gir månedlig kostnad etter skattefradrag på ca. 18 270.
Det er en økning på ca. 15%.
En ting kommer sjelden alene i en lavkonjuktursperiode så det er ikke kun rentene som kan ødelegge festen tror jeg.
Dårlig børs, moderat boligfall, økt rente, høy skatt etc.
kan vel hende de må kompensere litt med høyere renter siden covid holdt rentene ekstra lave litt lenge ?
Om jeg får 3-4% avkastning ved nedbetaling av lån vil jeg betale ned en god del dersom aksje og eiendomspriser er like høye eller høyere enn i dag.
Når man tar utgangspunkt i seg selv og multipliserer opp til hele befolkningen kan man selv trekke slutninger om hva konsekvensene blir.
3-4% gjør ikke livet verdt å leve 
Spørsmålet er hva alternativet er
Ref innlegg i makrotråden
Er gullalderen i boligmarkedet bak oss ?
Det har jeg ikke noe tro på. Hvor mange da? Mer enn 50 stk i hele Norge?
Tja, jeg skal egenhendig selge en bra andel av de 50, så det virker lite.
Andelen sekundærboliger i Oslo faller ganske raskt.
Høres ut som du har valgt din side i denne diskusjonen, når du har bestemt deg for å selge. Hvis du tar en titt på det lange chartet av boligprisutvikling over tid så ser du at det kun er en trend på prisene og det er oppover. Ja, det har vært bratt stigning i 2020-2021, men det var det også etter finanskrisen i 2008, og med mindre du prøver å time markedet så ser jeg ingen grunn til at man skal selge - annet enn personlige behov selvfølgelig. I tillegg kan det nevnes at investering i bolig er den tryggeste hedge mot inflasjon. Blir ganske bra lønnsoppgjør på nordmenn neste år, som gir 5x ekstra på finansieringsbeviset.
Det stemmer som du skriver - at antall sekundærboliger reduseres, men jeg tror nå fortsatt det vil være gunstig å være investert i boligmarkedet i det lange bildet. At det kan komme en kortsiktig korrigering nå, ser jeg derimot ikke bort fra
Det er fortsatt gunstig å eie 1-4 utleieboliger hvis man kan gjøre en del vedlikehold selv.
Har man flere enn 4 og har formue har jeg kommet til at det ikke lønner seg med mindre vi får fortsatt verdistigning. Det er jeg mindre overbevist om nå enn noengang før fordi rentefallet er bak oss og skattene øker.
Ja, dersom du leier ut via AS så blir det en del dyrere nå
Mange har også flere enn 4 utenfor AS. Da blir det full innteksskatt av overskuddet pluss full formueskatt av verdiene.
Ligningsverdiene er i realiteten 100% fordi utleieboliger ofte har lavere standard enn naboene.
Hvor mange det er vet jeg ikke, men for de av oss som har under 5 sekundærboliger og leier de ut privat, så er det nok primært økte renteutgifter som treffer mest nå. En liten økning i formuesverdi er nok ikke det som tipper lasset for de av oss som leier ut privat. Det som jo vil skje er at kostnadene lempes videre over på de som leier innenfor rimelighetens grenser, og over tid nå så vil nok leieprisene øke.
Vet heller ikke hvor mange, men jeg har 3 kamerater i Oslo som alle er i ferd med å selge for å komme under 5.
Ok. Det er uansett aldri feil å realisere gevinst - og det tror jeg gjelder i boligmarkedet også 
Hvis det er slik at du personlig sitter med godt over 4 sekundærboliger som du leier ut så er det vell et luksusproblem du står i De jeg kjenner som ønsker å bygge seg (videre) opp innen eiendom er alltid på utkikk etter gode deals, de bryr seg lite om rente, politikk osv. Tror det er gode tider for bra prisvekst i andre byer enn Oslo fremover. Avstanden mellom storbyene og Oslo tror jeg kommer til å krympe, slik de var før 2011-2012.
Ja, du kan kalle det luksusproblem. Men jeg skjønner ikke politikernes kamp mot sekundærboliger. Hvorfor skal de gi høyere formueskatt enn f.eks børs eller annen business ?
Det er ikke bare eiendomsbesittere som taper, det gjør også leietagere. Med mindre tilbud vil leieprisene øke.
Er forskjell på boligmarked og dedikerte boliginvestorer. Boliginvestorer som vet hva de holder på med og har tid/ressurser til å tjene penger på eiendom vil sikkert gjøre det bra.
Gode stockpickere som kan aksjemarkedet kan sikkert gjøre gode deals i aksjer de neste årene, men aksjemarked (eller indeksfond) kommer til å gjøre det vesentlig dårligere, tror jeg