Jeg synes det er spennende tider vi går inn i. Det vil alltid være tilbud/etterspørsel som rår, men boligforskriftene har innvirkning på både nyetablerere og de godt etablerte. Det er mulig EK-kravet gjør det vanskelig for nyetablerere nå i en periode, men boligspekulasjon er nå også mye vanskeligere for de godt etablerte takket være 5xinntekt.
Er det noen som er oppdatert på boligpris Oslo vs. utenlandske hovedsteder?
Høres ikke det ut som en investering da? 
Hvis du leste innlegget mitt, og ikke forstår/er enig i vesensforskjellen mellom spekulering og investering, så blir vi nok ikke enige:p
Egen bolig gir ingen kontantstrøm, og er spekulering på samme måte som bitcoin, kunst, biler etc.
Klart man kan tjene penger på det, men det er ikke pga underliggende verdiskapning, men spekulering i tilbud/etterspørsel.
Tjah, greia er jo at den underliggende verdien på boligen gjerne følger utleieprisen, i motsetning til gull, bitcoin, kunst osv.
Når man kjøper i stedet for å leie, så er jo noe av tankegangen at man i stedet å knytte bo-utgiftene sine mot inflasjon knytter man bo-utgiftene sine mot rentemarkedet. Inflasjonen er stort sett alltid på vei opp, mens rentemarkedet gjerne går opp og ned.
Sånn historisk sett, så har man da, isolert sett, spart penger på å kjøpe. Nå er det jo en alternativkost her, selv har jeg noen millioner syltet vekk i egenkapital på bolig. Disse pengene kunne jeg ha investert på børs og kanskje fått høyere avkastning?
Samtidig, å investere i bolig føles som et trygt alternativ som gjør at jeg “låser” utgiftssiden min på bolig til et nivå som jeg er komfortabel med. Det er noen andre faktorer også, men de er ikke finansielle. F.eks. er man som leietaker prisgitt at utleier faktisk skal fortsette å leie ut og evt oppussing kan bli gjort på en ugunstig måte for meg.
Jeg anser egen bolig mye mer som en investering enn en spekulering. Synes du har veldig merkelig definisjon på de to jeg 
Jeg har både primær- og sekundærbolig. Blir det ikke riktig å si at begge deler er investeringer i boligmarkedet, og gearet med boliglån? 
Men jeg forstår poenget med at sekundærbolig er en mer spekulativ investering
Egen bolig er ingen investeringsobjekt som sådan men et spareprosjekt. På et tidspunkt er gjelden betalt, jeg vil på det tidspunktet kunne bo “gratis” og kunne leve på vesentlig mindre innkommende midler (pensjon).
Denne muligheten vil ikke personer med et liv i et leieforhold. En plass må en bo og det koster (per idag) omtrentlig like mye som et tilsvarende huslån av samme type leilighet.
Å gå bort ifra denne politikken mener jeg er veldig uheldig for samfunnet, spesielt personer i kategorien “vedvarene lavinntekts gruppe”. Pensjonssmellen vil komme for alvor også i Norge, og da må pensjonistene i fremtiden først og fremst ha en nedbetalt leilighet for å kunne leve “normalt” på minstepensjonen.
Veldig bra at Siv Jensen valgte å videreføre dagens forskrift. Jeg tror kraftigere innstramminger, hadde blitt litt vel sterk kost for markedet framover.
Hva tror dere om markedet framover, mtp videreføring av dagens forskrift?
Jeg tror 2020 lander på ca lik utvikling som vi har hatt i 2019
Jeg overtar en ny leilighet om en ukes tid. Den ble kjøpt når Oslo-markedet var på sitt absolutt toppunkt i 2016, men det ser fortsatt ut til at det blir en grei avkastning. Planen er å legge den ut i januar, det er vel håpløst å prøve seg i forjulstiden.
Det vil jeg tro er avhengig av beliggenhet, standard og tilbud/etterspørsel på tidspunktet. Historisk vil begynnelsen av januar være et bedre tidspunkt, men om det slippes mange boliger da på samme tid er det mer usikkert. Jeg ville selv gått for primo/medio januar.
Sekundærbolig er en investering med cashflow, boligen du bor i er en forbruksvare, hvis verdsetting baseres på tilbud/etterspørsel og rentenivå spesielt.
Om vi er uenige her, så er det helt greit. Syntes bare det er synd at folk kjøper bolig med 2% boligrente, og tror verdien skal mangedobles det neste tiåret 
Her er jeg 100% enig.
Dagens boligpolitikk/forhold:
Boligkjøpsutvikling er høyere i prosent en lønnsutvikling.
Hva vil renters rente effekt si om dette forholdet om det ikke snur? Selv om boligutvikling følger lønnsutvikling vil vi få ett problem om 10-20-30 år. Når en leilighet i dag koster 5 mill og lønnsitekt (median pr husholdning) er 500.000 kr så sier det seg selv at på et tidspunkt vil det skje noe og boligprisen vil få en korreksjon.
Med andre ord. Samfunnet som helhet har ALT å vinne på at boligprisen IKKE stiger.
Der er jeg nok litt uenig, men det er bra med en diskusjon Jeg investerer jo cashflow i det samme markedet uavhengig av om den brukes til å bo i eller leies ut. Forventninger til avkastning er kanskje høyere ved kjøp av sekundærbolig da man satser på leieinntekt, og samtidig vet at man er mer eksponert til markedets svingninger og derved tar høyere risiko, men jeg tenker begge deler er avhengig av det samme markedet. Så lenge man nedbetaler lån på begge vil begge også kunne sees på som en form for spareprodukt.
Når det gjelder forventninger til avkastning er jeg helt enig med deg. Selv om vi en lang periode nå er blitt vant med svært høy avkastning, kan man ikke forvente det samme i fremtiden. Det er dog gode sjanser for å få høyere avkastning der enn om man hadde hatt innskutt kapital på f.eks. sparekonto.
Når det er sagt, ville jeg vært mye mer forsiktig med å kjøpe sekundærbolig i dag.
Boligprisen er allerede inne i en korreksjon. Spørsmålet blir om vi unngår et krakk eller ei som jeg ser det. Hadde det blitt en innstramming av boligforskriftene hadde det vært enda større sjanse for krakk etter min mening.
Jeg tror at mye av den verdistigningen vi har sett de siste 25 årene også er et resultat av at vi gikk fra et regulert marked til et fritt marked, samt at husstander nå i større grad består av 2xinntekter. Når det etterslepet nå er unnagjort (og kanskje vel så det pga. boligmangel og høy innvandring) vil vi være best tjent med en boligpris som utvikler seg i tråd med lønnsutviklingen over tid. At det på et tidspunkt kommer nedgangstider tror jeg er helt sikkert. Psykologi i markedet har også mye å si for utfallet her.
Mesteparten har kommet fra at renten har gått ned jevnt og trutt fra svært høy rente på 80 tallet til svært lav nå. Jevnt og trutt. Samtidig har vi også selvsagt hatt bra økning i lønna i Norge!
Det med at vi har fått 2x lønninger har nok forklart mye av veksten kanskje på 90 og tidlig 2000 tallet, men når jeg ser på kvinners deltagelse i arbeidslivet peaket det rundt år 2000 og har flatet ut siden. Deres lønn har nok steget endel siden den gang, mindre deltid kanskje (?). Samtidig blir det nok kanskje også faktisk færre som har 2x inntekter i hustander.
Mye av grunnen til prispresset er faktisk det omvendte, nemlig at vi har fått sykt mange som bor alene. Plutselig tar alenemødre eller single manner opp en hel leilighet/bolig alene. Da blir det prispress selv om befolkningsveksten vår ikke er så mye å skryte av, men befolkningsveksten var inntil de seneste årene ganske solid. Noe som forsterket presset ytterligere. Nå er det lite som tyder på at vi vil få så mye vekst fra Europeiske innvandrere med kjøpekraft, mesteparten vil komme fra flyktning/asyl/ osv som krever offentlig støtt, noe som også presser opp prisene. Men det blir vel mer fokusert i sentrum i byene osv.
Tror rundt om i landet sliter de fleste “bygder” med dårlig utvikling. Demografi har enormt mye å si når det kommer til boligpriser, så når befolkningen blir eldre, færre barn fødes, flere innvandrere ( bor tettere/har mindre kjøpekraft) osv. Så blir det umulig at ikke prisene sliter.
Her ser man befolkningsveksten peaket som bare juling og har falt dramatisk.
Veldig spredt er økningen også : Folketallet i Norge har økt med 17.400 personer i første halvår, men kun 208 av landets 422 kommuner tok del i veksten. I 201 kommuner gikk folketallet ned.
Så mange kommuner går det nedover, det skal godt gjøres ha stigende boligpriser med fallende befolkning 
Akershus og Oslo er de desidert beste plassene når det kommer til befolkningsvekst.
Men den er fortsatt positiv?
Dette må jo være hovedårsaken til at prisene går opp. Med lavere rente så klarer man å betjene mye større lån enn tidligere på samme inntekt. Det er jo forsåvidt også endel standardheving med i bildet som @anon91440261 har påpekt mange ganger.
Leier ut endel av huset, når vi tok over var renta på ca 2%, nå på 2,75%. Når vi tok over dekket leieinntektene renten på et lån på 5,7mnok, nå 4,1mnok. Ganske snasent forresten, å kun bruke penger på å nedbetale huslånet og vedlikehold, ingenting på renter
Takk for informativt innlegg med mye faktahenvisninger. Det liker jeg
Jeg tror du har rett i mye av det du skriver, samtidig som jeg tror det er mer sammensatt enn at renta går ned. Jeg tror definitivt at det er en veldig viktig faktor, spesielt de siste årene, men jeg tror også at medvirkende årsaker er boligmangel i de store byene i forhold til innvandring, og da spesielt arbeidsinnvandring fra Europa. Innvandrere med lite kjøpekraft må også ha et sted å bo. Igjen, tror jeg også psykologi og den norske mentaliteten om at man må eie fremfor å leie også påvirker, og kommer til å påvirke i stor grad fremover. Det alene kan utløse et boligkrakk.
Hvis vi sammenligner Oslo med andre hovedsteder og større byer så har det frem gitt en viktig indikasjon på hvordan det står til her. Jeg ser primært på Oslo omegn, så tenker nok du har rett i mye vedrørende demografi, men totalbildet forteller fortsatt befolkningsvekst, men mer moderat sammenlignet med tidligere hvor arbeidsinnvandringen var betydelig større enn nå.
Befolkningsvekst er fremdeles positiv, men som med andre markeder"priset" man inn høy befolkningsvekst og den har skuffet til nedsiden. Så vi bygger mange steder mye mer enn veksten nå tilsier.
Fallet kom absolutt som ett sjokk for mange, prognosene tilsa mye mer vekst.
Lønnsveksten har vært bra, men gjeldsveksten er jo mye verre. vet faktisk ikke hvor mange tiår den har vært høyere enn lønnsvekst, men gjetter egentlig siden 92.
Så prosent av inntekte til bolig er jo rekordhøyt nå. Men med rekordlav rente, dvs enorm oppsiderisiko. Vi bruker like mye nå som i 87 når det krakket. Men selvsagt er altså mer til nedbetaling, så det er jo bedre enn renter så lenge boligprisene holder seg og renter ikke går opp.
@Keefer
Helt klart har regulering og mangel på boliger hvor behovet eksisterer mye å si. Det er grunnen til skjevfordelingen i boligprisveksten.
Teller man i prosent har jo småsteder ikke nærheten av veksten til Oslo f.eks.
Psykologi har helt klart mye å si, Norge er nok eksepsjonell når det gjelder hvor galne vi er etter bolig. Men dette forsterker også nedgangen. Da mye prisvekst er priset inn/forventet og pyramiden krever det stiger ellers forsvinner boblementaliten som trengs.
@RedEnergy Helt enig! Det er kanskje ikke så lett å svare på, men har du noen tanker om hvordan man best kan unngå at markedet krakker fremover, ut over det som allerede er gjort med boligforskriften?
Rentebelastningen er på vei ned, ikke opp og har vært det i et tiår?
Lavere rente gjør jo at man bruker ganske lite for å låne mye. Rett over 5% av disponibel inntekt brukt på renter er ikke noe som jeg synes virker spesielt skremmende.
