Diskusjon Triggere Porteføljer Aksjonærlister

Boligmarkedet 1

Eiendom
#1883

La oss si at det ligger to leiligheter for salg i samme gate og du vil kjøpe begge. Så er det visning på mandagen på den ene og tirsdagen på den andre. Dersom du ser på mandagsvisningen at det er veldig mange kjøpeklare folk som du kjenner igjen som kjøpesterke så kan det være at du vil forsøke å kuppe leiligheten. Man kan da gi et bud f.eks. 400 000 over prisantydning med kortest mulige frist. Målet er da at ingen andre tror at det er kommet bud og at alle bare setter seg på gjerdet og ser an situasjonen. Selger aksepterer budet ditt og kun du, selger og megler vet nå hva leiligheten er solgt for. Du kan be alle holde tett om det frem til skjøtet er tinglyst. Du kan faktisk ta det inn som forbehold i budet ditt for å være sikker.

Dagen etter, når du skal kjøpe den neste, så vet ikke folk hva den første gikk for.

Ikke så kjempebra eksempel, men det viser at ofte kan det være selve informasjonen om budets størrelse man ønsker å holde skjult. Av ulike årsaker.

Etter min mening er det flere ulemper enn fordeler med ordningen uansett og jeg skulle ønske jeg aldri igjen fikk et hemmelig bud. Med mindre jeg ikke får solgt et hus da. Og har ingen interessenter. Da vil et hemmelig bud være hjertelig velkomment. Så det viser vel den vurderingen lovgiver må gjøre.

1 Like
#1884

Joda det er helt klart fordeler man kan oppnå som kjøper. Men ser ikke noen god grunn til å tillate det. Bedre med åpenhet så alle stiller mest mulig likt synes jeg. Og det virker det vel som du er enig i også :blush:

1 Like
#1885

Ja jeg er i mot. Men det er misbruket som er problemet. At jeg på selgers vegne skal kunne si til en interessent at de kan hoppe ned fra gjerdet med et hemmelig bud ser jeg ikke på som et problem. Selv om jeg aldri har gjort det og heller tatt i bruk andre triks.

Men når folk ødelegger budrunden for min selger med hemmelige bud blir jeg irritert.

Har nesten alltid endt med at andre har kjøpt huset til samme pris som det hemmelige budet.

#1886

Jeg ser virkelig ikke problemet, ingen ting å bli sur for. Selger står helt fritt til å avslå det hemmelige budet. Om selger så gjør går budrunden videre som ingenting har skjedd.

#1887

De som byr høyest i budrunden blir sure fordi de tror de vinner budrunden og hadde kanskje gitt høyere bud enn det hemmelige budet.

Selger blir sur fordi han tror han hadde kunne fått enda mer om bare alle hadde fått vite om det hemmelige budet.

Megler blir sur fordi han har lovet flere av interessentene at de skal få vite det hvis det kommer bud på eiendommen. Så får han plutselig ikke lov.

Er det 1 ting hemmelige bud forårsaker, så er det misfornøyde parter over hele linja. Sier selger beint nei så går det kanskje fint, men det er ofte ikke så enkelt. Det kan være 1 budgiver. Hemmelig bud på 100 000 over på et arvet hus. Selger kan akseptere det, men likevel være misfornøyd med prosessen etterpå.

3 Likes
#1888

Jeg skjønner innstillingen din som megler.

Men som boligkjøper bryr jeg meg forholdsvis lite om hvilket humør både selger, de andre budgiverne og megler er i etter avsluttet budrunde. Tror jeg at et hemmelig bud vil medføre at jeg får boligen billigere utnytter jeg meg selvsagt av det.

(Om det alltid vil være lurt er en annen diskusjon, og jeg er helt enig med deg i at det ofte vil slå tilbake og ikke være den beste strategien.)

3 Likes
#1889

Det er ganske vanlig praksis her i Oslo omegn å gi direkte bud til selger før budrunden starter. Er det det samme/avart av det du snakker om som hemmelig bud, eller snakkes det her om to forskjellige ting?

#1890

To forskjellige ting.

Bud til selger før visning med kort akseptfrist er vel ikke lov lengre.

#1891

Jeg benyttet meg av det senest for 2 år siden da jeg visste det var svært mange interessenter til på denne eneboligen. Hvis det nå ikke er lov lenger så må det ha kommet i fjor eller i år?

#1892

Står litt her:
https://www.nettavisen.no/na24/boligmarkedet-koker-slik-kupper-de-budrunden-med-hemmelig-triks/3423589271.html

Bud direkte til selger

Et av de mest utbredte triksene i boka, er å gå utenom megler og legge inn bud direkte til selger av eiendommen. Det skjer typisk for attraktive og etterspurte boliger.

Selger kan nemlig i motsetning til eiendomsmegleren, godta et bud når som helst. Eiendomsmegleren har ikke lov til å formidle bud, som har kortere frister enn klokken 12 dagen etter siste annonserte visning.

2 Likes
#1893

Jeg klarte ikke å lese meg til at dette nå var ulovlig, eller om det er det samme som @anon91440261 kaller hemmelig bud

#1894

Reglene begrenser hva megleren kan gjøre men det er ikke forbudt for kjøper å kontakte selger direkte og gjøre en avtale. Så megleren og regelverket de er bundet av omgås.

Det er nok ikke det samme som hemmelig bud nei. Det er slik jeg leser det noe som går via megler.

1 Like
#1895

Ble det ikke endret sånn at det ikke var lov å komme med bud før etter første visning?

@anon91440261 ?

#1896

Er det ikke denne delen du tenker på.

#1897

Jeg ble litt usikker, venter på @anon91440261 og fasitt :stuck_out_tongue:

#1898

Leiligheten til dama ble kuppa før visning, gikk utenom megler seff :stuck_out_tongue:

Greia var at budet var 150k over takst, og i øvre ende av sannsynlig utfallsrom. Det hadde gått leiligheter som var dyrere, men de hadde bra kjøkken/bad, mens denne leiligheten hadde kjøkken/bad som var rimelig ræva. Hadde fort kostet 2-300k å få det opp i tilsvarende stand, så virket egentlig som en god deal…

#1899

Jo det er lov. Og er mye vanligere enn hemmelige bud.

#1900

Så da forstår jeg at bud dirkete til selger, hvor megler kun setter partene i kontakt med hverandre, er lov fordi reglene megler er bundet av omgås så lenge megler ikke har en aktiv rolle.

Hemmelig bud er en tredje variant som sjelden brukes, men i praksis betyr at megler har en mer aktiv rolle og at det dermed er bundet av de samme reglene som ved en vanlig budrunde. Forskjellen fra vanlig budrunde er at det kun er megler og kjøper som kjenner til budet og dets vilkår, og andre potensielle kjøpere ikke blir varslet om det.

Jeg har ikke helt klart for meg hvilke fordeler det har for en potensiell kjøper å velge hemmelig bud fremfor bud direkte til selger med mindre direkte bud har blitt avslått eller at man av ulike årsaker ikke har rukket å gi direkte bud til selger. Kanskje om det har ligget på markedet en stund uten budrunde, og man ikke ønsker å trigge en evt. budrunde?

I alle tre tilfellene står jo selger fritt til å akseptere eller avvise.

#1901

Jeg må ta resten i kveld :grinning::+1:

Edit: Ser at @krafer har forstått dette riktig bra.

Bud direkte til selger er en smart budtaktikk i noen tilfeller. Man kan da sette en frist på f.eks. 1 time på kvelden samme dag som visningen har vært. Det vil da foregå slik at budgiver enten i samråd med megler eller på eget initiativ tar direkte kontakt med selger. NB: Er selger eldre eller svakstilt så gjør det helst etter samtale med megler.

Dette er ikke ulovlig. En megler vil ikke foreslå dette til kunder, men dersom du tar kontakt med megleren så kan han rådgi deg videre før du tar kontakt med selgeren.

Når selger får budet på en sms fra deg så vil han ringe megler og spør hva han skal gjøre med budet som han har en frist på 1 time på å svare. Det ligger kanskje an til at det vil komme normale bud til megler med frist kl 12 dagen etter siste annonserte visning har vært (dagen etter). Selger vil da måtte svare på 1 time og som oftest snakker vi da om et godt bud godt over prisantydning.

Dette er ikke et hemmelig bud. Det er bare et bud som gis direkte til selger. Det man i praksis gjør er at man går utenom megler fordi megleren må forholde seg til Eiendomsmeglerloven. Mens en boligkjøper og boligselger bare omfattes av Avhendingsloven. Reglene om budfrister ligger i eiendomsmeglerloven. Det er eneste forskjell. Men med kort frist på kveldstid vil ikke finansieringssituasjonen være avklart før man må svare på budet…

Megler har da anledning til å sende en sms til alle interessenter og si at selger har fått et bud direkte på sånn og sånn pris med så kort frist og be alle som er interessert i å by på boligen ta umiddelbar kontakt med megleren. Så kan megleren prøve å finne ut om det er sannsynlig at selger kan få høyere bud eller ikke. Megler vil nok ofte ha en feeling på dette og kommuniserer det han vet til selger, men helgraderer seg normalt og sier noe sånt som “opp til deg kjære selger, du kan få mer eller du kan få mindre”. Dette viser at det kan lønne seg å være ærlig med megleren dersom man er interessert. Hvis man skjuler interessen sin kan jo ikke megleren vite at en hadde tenkt å by.

Ved hemmelige bud får man ikke lov å informere andre enn selger om budet. Et hemmelig bud gis som oftest til megler. Det ligger da et forbehold i budet hvor man har påført at man ikke får lov å opplyse noen andre enn selger om budet. Det er en uting og blir misbrukt. Som oftest av folk som “skal være smarte” og ikke egentlig vet så godt hva de driver med som de tror. Eller så er det firma som gjør det. Da gjerne mer gjennomtenkt. Gjerne i forbindelse med at de kjøper et helt kvartal hus for hus eller lignende. Da kan det være forståelig. Dersom man forsøker seg med et hemmelig bud så bør man dog være i kontakt med megleren og dersom megler kommer tilbake og sier at du bør åpne budet, så anbefaler jeg at du gjør som megleren ber om. Det vil da trolig være slik at megleren vet noe du ikke vet tilbake… som et annet hemmelig bud i retur eller at selger da vil velge kjøper til lavere sum - på pur faen. Så det er viktig å ha følerene ute om man skal drive med hemmelig bud. Anbefales ikke.

3 Likes
#1902

Takk, @anon91440261 Det var da som jeg tenkte meg, men tviler sterkt på at selger vil godta et lavere bud på pur f. De gangene jeg har solgt så er det høyest oppnådd pris som har vært i fokus. Det er uansett oppklarende å vite om at dette finnes. Nå tror jeg at min tid i budrunder er forbi i uoverskuelig fremtid, samt at jeg tror tiden med de heftigste budrundene også er forbi, men det kan tenkes at det kunne hatt noe for seg å benytte hemmelig bud på prisantydning etter siste annonserte visning. Jeg tror også som du skriver at man må en del over prisantydning ved bud direkte til selger.