Endringer i boligprisstatistikken
- januar 2018
I 2018 kommer det flere endringer i Eiendom Norges boligprisstatistikk.
Endringene i Eiendom Norges boligprisstatistikk kan oppsummeres i følgende punkter:
- I beregningen av «Antall usolgte» ble en bolig tidligere fjernet etter 270 dager fra registreringsdato mens nå er denne grensen 180 dager.
- I «Liggetid usolgte» er beregningen av antallet usolgte endret fra å være basert på en vekting av antall dager en usolgt bolig har ligget på varehyllen til å bruke en to-trinns-metodikk der en først registrerer median liggetid blant alle usolgte for hver dag i måneden og dernest finner gjennomsnittet over disse 28/30/31 medianene.
- Det er gjennomført en endring i inndelingen i regioner og områder.
- Det produseres rapporter for 7 regioner og 16 underområder.
- Det er gjennomført en endring i metodikken bak glatting/de-glatting.
- Dataperioden som de-glattingsfaktorene beregnes på, er redusert fra 2 måneder til 1 måned.
- Det er nå ingen dis-aggregering i boligtyper.
- Det er gjennomført en endring i beregningen av Norgesindeksen.
- Fra å være en separat medianberegning over alle datapunkter i Norge, er den nå en salgsvolumvektet opp-aggregering av indeksene i underområdene
- Det er også utført arbeid med datakvaliteten, noe som blant annet berører klassifisering av boliger/eieform. Dette gir noen mindre justeringer i for eksempel salgsvolumer
Den første endringen skjer i januar og er en omlegging av statistikkens historikk.
Den nye historikken er nå tilgjengelig for våre abonnementer og medlemmer i vår portal.
Denne omleggingen ble opprinnelig varslet i mai 2017 samtidig som den metodiske justeringen av de-glattingsområdene.
Eiendom Norge har i samråd med vår statistikkprodusent Eiendomsverdi AS valgt å justere metoden igjen, siden denne i flere måneder har skapt mindre intuitive forskjeller i prisutviklingen mellom den nasjonale og de regionale indeksene.
Fra og med januar 2018 vil Norges-indeksen være en opp-aggregering av underområdene, noe som gjør at prisutviklingen i regionene og landet under ett vil være lettere å tolke.
De-glatting fra to til en måned
Fra endringen i mai 2017 til og med desember 2017 ble de-glattingsfaktoren beregnet over to-måneder.
Fra og med 1. januar 2018 blir de-glattingsfaktoren beregnet over en måned.
Dette innebærer en betydelig mer følsom indeks.
Lavt transaksjonsvolum gjør at indeksene må statistisk bearbeides (glatting og de-glatting) for å vise et så riktig bilde av prisutviklingen som mulig. Dette er særlig tydelig i måneder med lavt transaksjonsvolum som i juli og desember, og vi ber brukerne være oppmerksom på at det er utfordringer knyttet til å lage boligprisstatistikk i nettopp disse månedene.
For å unngå for mye statistisk bearbeiding av dataene og lage statistikk på områder som har lavt transaksjonsvolum, har vi derfor besluttet å redusere antall områder vi rapporter fra, samt fjerne skillet mellom boligtyper i månedsrapportene.
Ny geografisk inndeling
Lavt transaksjonsvolum gjør at det ikke vil være faglig forsvarlig å lage månedlig boligprisstatistikk for de 92 områdene vi i dag rapporter.
Dette innebærer at vi nå reduserer antall områder på månedsbasis, samt kun vil rapportere utviklingen i boligtyper (enebolig, delt bolig og leiligheter) en gang i året.
Fra og med januar 2018, altså ved slippet 5. februar, og i ny historikk vil vi nå rapportere prisutviklingen i 16 geografiske områder, 7 regioner, samt Norge under ett.
Dette er områdene vi fra januar 2018 vil rapportere månedlig: (Trykk på bildet for større versjon).
Som resultat av denne nye inndelingen vil vi også endre dagens fylkesrapporter som publiseres per kvartal.
Fra dagens 19 fylker vil landet nå deles inn i syv regioner, som hver vil få sin egen rapport.
I tillegg til de 16 områdene vil kvartalsrapportene ha prisindekser 92 underområder bestående av flere mindre byer og kommuner.
Tidsplan for endringene
Vi ber våre brukere merke seg følgende datoer i 2018:
5. februar : Slipp av Eiendom Norges boligprisstatistikk, januar 2018. Første månedsrapport med ny metode
April : Slipp av Eiendom Norges boligprisstatistikk, regioner, Q1 2018
.
.
.
Edit: Ser at du hadde funnet den rette linken.
Ja jeg har sett det jeg linket til ovenfor, men jeg ser ikke tydelig at de skriver noe om kvadratmeter pris, ser du f.eks på linken du ga meg, en lang rapport. Kvm pris nevnes tre ganger, alle på samme sted. Jeg lurer egentlig bare på det, er jo vanskelig å finne ut av når man ser deres wall of text, svaret kan jo ligge der uten at jeg ser det når jeg skummer gjennom.
Ingen steder har de i hvert fall sagt at historiske priser ble ned revidert som følge av den nye metoden, men at det nå er likt og dermed mest korrekt. Så det er fremdeles mistenksomt for meg.
Ved å fokusere kun på prosentene og indeks osv, så blir det mye vanskeligere for oss å få med oss endringene evt manipulering av tall.
Denne endringen som den rapporten jeg la ut viser til, ser jo ut som det ikke er noe som har skjedd engang og er ferdig, men at det er som man gjør med GDP tall, man reviderer opp og ned i månedene etterpå, men at det her brukes mer konsekvent ned for å alltid kunne rapportere gode tall.
Som sagt kjenner jeg heller ikke til han som laget rapporten, når jeg hørte på podcast så virket jo det ikke som Warren mente denne mannen var en idiot, og jeg regner med han er dyktig til å plukke opp om noen ikke er smarte eller ikke 
Så ettersom han faktisk lytter til han, så tenker jo jeg at han i det minste må være en grei kilde. Warren er selvsagt ikke noen ekspert på boligmarked, nå tenker jeg bare på at han normalt er kritisk og forhåpentligvis ville avfeid om det var en tulling som sendte han en rapport.
Eneste jeg har lest om han her Skogseth er når han faktisk var bull tidlig i 2017 og kjøpte når det gikk ned 
https://jansblogg.eika.no/2017/03/norges-bank-flood/
Fant faktisk et innlegg fra Jan Ludvig hvor han nevner han, men her snakkes det allerede om dårlig utvikling i leiemarkedet. Merkelig at det da også var gull noen få måneder etterpå når det gikk ned
“Men, som sagt, ikke vet jeg om boligprisene snur nedover i disse dager. Det mest kritiske moment er kanskje husleiene, som i dag trender lavere i de fire store byene. I hvert fall hvis en skal tro analysene til Oddvar Skogseth, en analytiker som flere bør få øynene opp for.”
Hvor analysene hans legges ut aner jeg ikke, ser ingen steder noe som helst om det. Skikkelig underground shit
Leste du den rapporten?
Uansett så er jo det ikke tvil i at prisene siden 2017 peak i stor grad har stagnert. Det var bare litt interessant om Eiendom Norge faktisk gjorde tiltak for å holde oppe koken i stemningen. Kan jo ikke legge skjul på at en stor driver av boligprisene har vært hausingen i media hver måned.Pskykologi har enormt mye å si for det norske boligmarkedet, folks forventninger om fremtidig avkastning. Man har gjort som man gjør med aksjer, priset inn vekst.
Når det sesong justert går dårlig (om våren f.eks), så snakkes det om nominell oppgang, når det nominelt går ned (på høsten f.eks) så snakker man om sesong justerte tall. Sånne merkelige tendenser har jeg merket, usikker på om det er media eller de som står bak eiendom organisasjonene som faktisk står bak, men de er dyktige til å vinkle det positivt i hvert fall.
Du har vel faktisk kanskje tilgang til de tidligere rapportene du? Men det er vel uansett slik at de ikke snakker så mye om historiske kvadratmeter priser, slik at man ikke får med seg når endringene skjer, dvs om det var et engangstilfelle, eller om det faktisk skjer mer regelmessig.
Det kan du bare glemme. Eiendom Norge er ikke interessert i hause priser, selv om folk tror det. Det er gjort fordi det er det mest fornuftige å gjøre, for å øke følsomheten for prisendringer. Altså fange opp bevegelser raskere og mer presist enn før. Det er ikke eiendom norge som har kommet på dette. Det er spesialister i å lage statistikk som har anbefalt det.
Hvilken rapport lurer du på om jeg har lest. Den fra april 2019?
Slik det er nå er jeg frustrert for at det står i avisene hvor sundt og godt boligmarkedet er i Riksavisene, mens markedet aldri har vært værre her i mitt område. Hadde vært mye enklere for meg om alle bare hadde vært enige i at prisene har gått ned…
Ja den endringen de gjorde var for å øke følsomheten og den er jo ok, utifra det jeg kan se blir prisene mer reele. Jeg bare lurer på hva skjedde med kvadratmeter prisene, ser ingen steder hvor det forklares hvordan og hvorfor de er revidert ned. Metode endringene kan ikke forklare det ut i fra hva jeg ser i hvert fall.
Ja den i fra april som Oddvar Skogseth har laget, hvor han egentlig anklager de for å jukse, der jeg tok sitatet mitt fra. Jeg kan jo ikke gå god for han, vet ikke hvem han er. Men om det er slik at prisene ikke bare ble revidert ned engang for alle når metoden ble endret, men heller blir endret regelmessig så blir det vanskelig for oss å vite hvordan markedet faktisk går. Da blir jo det som han snakker, rekord på rekord, men kun fordi månedene før ble revidert ned.
Det er jo heller ikke unaturlig å revidere ned priser om det har blitt gjort endringer/fått inn bedre tall, men det må jo da informeres om. Når det gjelder GDP revideringer får jo vi vite første, andre og siste estimat f.eks.
Edit:
Ja, media har nok stor skyld i dette. Men når jeg ser desse organisasjonene presentere er jo alt fryd og gammen? De forer jo mediene med dette. Så du faktisk mener det er verre i virkeligheten, men likevel er Eiendom Norge veldig positive? Siden det ikke virker som de ser noe galt noen steder, så må jo de være litt hausete i det minste.
Jeg skummet gjennom det nå, men kan ikke se at han har holdepunkter for å skrive at prisene har vært høyere før. " Den som følger med vil huske å ha sett kvadratmeterpriser høyere enn denne rekorden flere ganger tidligere". Men nå leser ikke jeg så nøye på kvm priser på nasjonalt nivå. Bare når jeg får eposter fra Eiendom Norge og sånn.
Man må se på sesongjustert, er tallene kalibrert i ettertid, kan være slike ting. Uansett så tror jeg ikke på noe manipulering. Meglerstanden har ingenting å tjene på å lure noen. Tvert i mot. Jo enigere vi alle kan være om hva prisene ligger på, jo mer penger tjener vi, raskere selger vi og jo færre annonser må vi bruke.
Ja jeg ser absolutt den. Er enig i at det ikke egentlig er positivt for eiendomsmeglere med for høye prisforventninger da det vil redusere omsetningen.
Likevel så føler jeg at det er litt merkelig at man kan revidere ned priser uten at det kommer frem i de månedlige rapportene. Jeg føler det hadde vært fint å sagt at vi meldte at X måned var kvmr pris Y, men den er nå revidert ned til Z og denne måneden er prisen … men ingen steder kan jeg se det blir snakket om.
Det bidrar jo indirekte da til at media kan skrive rekord hele tiden.
Men det er interessant at du merker at ditt marked sliter. Inntrykket mitt er jo at de i høyere prisklasser går bra, men at mer normale boliger sliter, det er høyere tilbud og litt tregere omsetningstid. Har jo vært mye som har blitt lagt ut i år, men også mye som har blitt solgt. Men det virker nå som at tilbudet øker raskere, og det vil jo forsterkes i månedene som kommer nå hvor volum normalt er lavere. Pluss prisene normalt bruker å falle, så da spørs det om media faktisk viser at prisene faller og hvordan det påvirker psykologien. For det er jo egentlig kult å skrive om begge deler, boligpris kræsj er jo heftig det også.
Så er prisene lavere nå hos deg enn 2017? Eller er indeks ikke representativ, jeg bor dessverre på et mindre sted så jeg har ikke en indeks som er dekkende og kan derfor ikke si så mye. Men det er absolutt mye lavere her nå, mange objekter selges med tap som er kjøpt i 2013 f.eks! Men det er ikke unaturlig at mange kommuner har det slik, halvparten av norske kommuner opplevde at befolkningen gikk ned i første kvartal i år. Min kommune har stagnert fullstendig i flere år på rad. Samtidig så bygges det likevel mye 
Prisene er omtrent likt som i 2017 nå. Her er det lettere å selge eneboliger til 2,5 mill enn til 4,5 mill. Samme med hytter. Leiligheter kjøpes dyrt fremdeles, men også der tar det lengre å selge alt man må for å igangsette bygging. I finanskrisen i 2009 ble vi sjokkert når det passerte 200 annonser på finn i Haugesund. Nå er 600…
Ja det virker jo som prisene generelt har stagnert siden 2017, dvs vi har hatt volatilitet, men ligger i samme område. Det viser jo også indeks. Prisene har holdt seg bra oppe, men så går jo liksom Norge AS som bare juling.
Desse tallene lyger jo i hvert fall ikke. Omsetningstiden i år og i fjor var høyere enn normalt.
I 2018 og 2019 var antall usolgte boliger høyere enn tidligere, og i mai ble det høyere enn noen gang og stiger raskt?
Synd Finn.no ikke produserer skikkelig boligpris statistikk som er åpent for alle jeg er super nyskjerrig på utviklingen der. Jeg har begynt å loggføre det selv, , men vet ikke så mye om hvordan tilbudet så ut i tidligere år.
Så statistikken viser jo at det selges rekord mye, men enda større oppbygging i tilbudssiden.
Spørsmål til deg 
Hvordan kan kvadratmeterprisen stige når alle som selger boligene sine må selge med tap?
Skjønner ikke hva du mener med at alle må selge boligene sine med tap?
ok, jeg lurte litt på om jeg skulle si det slik eller slik som dette:
Hvordan kan gjennomsnittlig kvm. pris i en gitt by gå opp fra 2018 til 2019 når bruktboligprisene i alle segment; leiligheter, tomannsboliger og eneboliger gikk ned?
Fordi sammensetningen endres? Mer leiligheter i forhold til hus ( høyere andre med høy kvm pris),
Ja og nybygg.
Det bygges mer leiligheter og det bygges mer nye boliger i alle segmenter. De boligene har en høyere standard og blir solgt til en mye høyere kvm pris enn de 10-20-30 og 40 år gamle boligene får. Så når flere vil bo sentralt og i leiligheter og det også er uttalte målsetninger fra kommunene at flere skal bo i mindre tettere bebygget boliger så blir det bygget mer og mer av mindre bolighus, mindre tomannsboliger og mindre leiligheter. Til en høyere kvm pris.
Gjennomsnittlig kvm pris er alle omsetninger.
Utviklingen er også slik at preferanser endres. Nordavind er mindre betydningsfullt, sen kveldssol mer betydningsfullt. Befolkningen eldres og den eldre garden har andre behov. Det kan være veldig vanskelig å selge en bolig der skoler legges ned, nærbutikken er konkurs eller det ikke finnes lekekamerater til barna dine. Mens det er gjerne lett å selge i sentrum.
Slik sett er også innføring av Tek 10 og alle andre lovpålegg om ventilasjonsanlegg, 90 dører, takhøyder osv med på å gjøre det uunngåelig at kvm priser stiger.
Ja absolutt, det har selvsagt en stor påvirkning. Noen steder er det mye høyere standard og med nyere boligmasse. Så jeg er jo med på argumentet at høyere standard betyr at vi kan forsvare høyere priser nå enn på 90 tallet når man bygde konservativt.
Men som du er inne på mtp tap, så kan jo dette at nybygg og høyere standard på de nye får opp indeksen mye, mens under indeksen selges mange med tap. Det blir samme som vi ser i aksjer nå, indeksen er fremdeles ikke langt fra ATH, men det er jammen mange aksjer som virkelig er gruset nå i forhold til tidligere.
De som kjøpte for 2-3 år siden selger med tap. De som kjøpte for 10 år siden og la ut for mye penger på eiendommen kan også måtte selge med tap. De som kjøpte for 15-20 år siden sitter på en lottogevinst og er gjeldfri. Med mindre de kjøpte veldig usentralt. Da kan til og med de risikere å selge med tap…
De som kjøpte for 3 år siden sitter jo med gevinst. Jeg med !
Ja sikkert, der som du er. Er ikke slik over alt desverre.