Investere i eiendom

[watts]

Tenkte vi kunne kjøre en tråd på investerings eiendommer og alt rundt dette.

Det har vært noe snakk i chatt fra tid til annen om både folk som har en eiendom nr 2 og gjerne 3-4 også, så tenkte vi kunne dele litt erfaringer.

Noen Problemstillinger

Svarer det seg og starte firma for og deretter låne på det mtp nye regler om 5x årslønn låning på privaten, strengere regler på 40% EK på sekundærbolig Oslo blant annet ?

Ang firma, så vill eventuell profit og refinansiering , salg og profitt etc vil kunne reinvestere skattefritt, og det blir gjerne lettere om det skulle komme bedre tider - øke lån etc. og dårligere tider som høyere rente på lån etc. så går ikke hele “skuta” på bunn.

Næringseiendom vs Vanlig boliger for utleie - Hva svarer seg ? Små næringsbygg når de kommer og er riktig plassert er betraktelig mye “billigere” Mtp at noen meglere regner gjerne leieinntekt x 12mnd x 10 år på salgs pris, er hvertfall det jeg har fått opplyst. Dette igjen gir gjerne høyere ROI

Oppussings prosjekt vs ferdige prosjekter?

Gjøre om enebolig / Tomannsbolig til flere leiligheter - Erfaringer ? Godkjenninger, spesielle krav , søknader eller andre ting som gjelder eller verdt å huske på ?

Beste stedet for lån : Legg gjerne ut forslag, eller ting du har forhørt deg om ang lån til investerings bolig som kan være relevant.

Jeg tenker at denne tråden kan bli svært verdifull etterhvert som tiden går og vi muligens kan få delt en del gode insider tips ang investeringseiendom og hva en bør tenke på og ikke.

Følg gjerne inn punkter jeg har glemt eller bidra med tanker, ideer og andre relevante ting .

[Atlebassen]

Dette er jeg også veldig interessert i, tenker å anskaffe meg flere utleie enheter. Jeg har hørt av de som har mye erfaring med eiendom at det lønner seg å skaffe flest mulig utleie enheter i samme bygg, 4-6 enheter feks. Hvis det er mulig å bygge ut flere enheter på tomta er det gunstig, hvis man får godkjent det da.

Mitt problem er å stille med nok sikkerhet og egenkapital til lånet, Nordea ønsker 25% egenkapital på sekundærboliger må, men det gjør ikke andre banker har jeg hørt. Normalt kreves 15%. Jeg tenker da å finne meg en partner så vi kan dele dette på en eller annen måte, men hvordan få dette rettferdig hvis kun den ene parten stiller med mesteparten av egenkapital? Forslag? Ulik eierandel?

Jeg har også hørt at det ikke lønner seg å starte firma før man har også over 8 enheter, men kom gjerne med kommentarer der.

Ellers anbefaler jeg å bruke husleie.no til å forvalte leieforholdet, dette sparer deg for mye frustrasjon. De håndterer da leiebeløpet som en faktura og håndterer evt. Fravikelse (utkastelse) på en profesjonell måte uten at du selv bør sende inn søknader til namsmannen og masse tullball.

Ellers er det noen som har noen taktikker for å få banken til å gi fullfinansiering til sekundærboliger? De har vel en 10% kunder de kan gjøre unntak for, hvilke kriterier kan de gå etter da?

[pnordhagen]

Veldig interessant tema. Jeg holder på med å bygge på eiendomen (enebolig med sokkel leilighet) til større hus/ sokkel og kanskje en hybel hvis godkjenninger går bra hos kommunen.

Ellers har investeringen av sekundærbolig i Oslo vært god butikk mtp verdiøkning og refinansiering har gått fra 85% belåning til 66% de siste 2 åra.

Angående starte firma, så ser skatteetaten deg som næringsdrivende med mer enn 5 utleie enheter. Så skal du ha mer enn 5, er det greit å sette seg inn i holdingselskap.

Min erfaring hos banken er at du får best vilkår som privat (høyere rente med AS) nå pr idag har de fleste jeg vet om 2,10 til 2,50% nom rente.

Jeg kan ikke så mye om næringstomter eller komplekser med 4-6 leiligheter, legges disse ut på finn? Kunne tenkt meg å begynne å se på dette etter hus prosjektet.

Angående leietakere har jeg ikke mye erfaringer men har holdt visninger og gjort grundig sjekk av økonomi og spørt litt tøffe spørsmål på visninger for å se hva slags verdier de har i livet og hva de står for. Har nå erfaring fra 3 kjempe oppegående leietakere.
Her anbefaler jeg huseiere.no sine standard kontrakter.

Men jeg er bare en nybegynner på 25 så kritikk og forslag/ tips tas godt i mot.

[Atlebassen]

Hvis du iallefall holder deg til å be de oppgi referanser, og benytter husleie.no bør det gå bra. De sørger for å kaste leietaker ut hvis det ikke blir betalt. Også er det dessverre sånn at single alenemødre ofte er de værste betalerne av husleie, har jeg hørt av andre. Sant?

[Evilfreud]

De er ikke verste betalerene, men det er juridisk VELDIG vanskelig å kaste ut enslige foreldre med dårlig økonomi. Som da ofte er kvinner med barn.

[Atlebassen]

Og dette blir kanskje også utnyttet? Selv har jeg opplevd at enslig leietaker med barn var 2 dager fra å bli kastet ut av min leilighet i en januar måned, var litt overrasket over at det gikk an men…

Hvem er normalt de dårligste betalerne?

[pnordhagen]

Jeg kan forstå at alene mødre med barn kanskje er vanskelig å få ut. Hvordan skal vi beskytte oss?

Letteste er å eliminere bort alene mødre, men hva med de som du kan se forholdet ligger i en hysjing tråd? Eliminere eller ta risiko?
En ide er kanskje å signere kontrakt med mannen i forholdet, hvor det faktisk skjærer seg, så har alene mora ingen kontrakt å vise til.

Men jeg har et spørsmål til dere som driver med eiendom: hvordan tenker dere og regner på objekter om de er lønnsomme / lønnsomheten utifra kjøpspris?

[Malvin]

Bra tråd !
Har selv 1 enhet i Stavanger til utleie og bor i rekkehus nå som vi planlegger og leie ut når vi flytter videre om 2 år!

Anngående leietakere så hadde vi 3 par på visning og jeg gikk faktisk for det paret med den dårligste av de 3! Der var historien bak den dårligere referanse såpass solid at mage følelsen pekte mot de ! De er gode betalere og hører aldri noe fra de

Har tenkt på AS jeg og men ikke før der e kommet flere enheter inn i bildet !

men hvordan gjør folk det med , strøm, kommunaleavgifter osv!?
Jeg leier ut der jeg står for strøm osv, veldig energi vennlig nybygg i blokk så det er veldig små beløp i strøm, men leietaker føler de “sparer” på det !
Skriver av 15% på slitasje og skriver av alle utgifter nevnt ovenfor.
Jeg har ikke som mål og tjene på boligen på månedsbasis , jeg tenker som langsiktig investering , der det er noen som betaler ned lånet mitt , og da om jeg i løpet av 10-15 år har betalt 100 k i strøm avgifter osv pga lavere leieinntekter mot at leietakerene bor flere år så går jeg for det isteden for at folk bor kortere perioder pga de ser at de kan leie annen plass , billigere.

Nå har markedet knelt litt i Stavanger siste 2 år. Men 50 kvm for 11.000 i mnd er jeg godt fornøyd med. Kommer en opptur igjen så ser jeg inn på muligheten med og få en avtale med ett selskap i regionen som vil leie til pendlere eller staff house!

Hvordan gjør andre det med strøm og de andre avgiftene ? Baker dere det inn i leien ved og gi billigere leie ?

[Morti]

Man blir regnet som proffesjonell dersom man eier flere enn 4 utleieenheter. Dersom man har planer om å kjøpe mer enn det fra begynnelsen av kan det være lurt å starte et AS. Men som en investering i utleie for vanlige privatpersoner lønner det seg å holde seg til 4. Får man alle 4 i ett bygg får man “stordriftsfordeler” og mindre vedlikhold. Husk ca 50 000 i årlige vedlikeholdsutgifter/oppgradering per bolighus. Å kjøpe en og en leilighet for utleie ville ikke jeg gjort. Jeg ville kjøpt ett bygg som passer og laget et godt opplegg. Lokasjon nær sykehus, høyskoler og andre store arbeidsplasser som ligger sentralt.

Når du pusser opp huset for samme sum som du tjener i utleie hvert år får du renovert utleiehuset på inntektene de første 3-5 årene og slipper dermed skatt. Da får du en ny takst og får opp egenkaptalandelen hvis du har lån. Når huset er ferdig oppusset øker du leien (ta hensyn til dette i kontrakter på forhånd). Den økte leien dekker skatten som da må betales.

Da sitter man på en god utleieeiendom, som øker i verdi og gir deg gode inntekter i fohold til utgifter. Vanlige folk bør ikke investere mer i eiendom enn dette, men ønsker du å jobbe med eiendom på fulltid så ville jeg startet et AS.

[Morti]

@Malvin
Alltid + strøm. Du vil ikke ha ansvar for at regningen ikke blir betalt så de tegner eget abonnement.

Det er huseiers plikt å betale for kommunale avgifter. Så den må du ta hensyn til i leien og betale selv. Ikke lov å gi den regningen til leieboer. Og gjør du det så kan de kreve pengene tilbakebetalt om de skulle finne på å f.eks. google det…

[Morti]

Videre så skal alle utleieenheter ha utført en radon test og en energimerking og fremvist til leieboer. www.energimerking.no

Dersom man ikke har fremvist energiattest til leieboer kan de kreve eventuelle “mer enn normalt” strømforbruk dekket av utleier… Er ikke mange som er klar over dette, hysj hysj…

[Malvin]

Nei det er jeg som mottar regningen til min nåverende adresse så den blir betalt

[Atlebassen]

Er også alle klar over skattefradragene man legger inn i RF-1189 ifbm. skattemeldingen? Får skattefradrag for kommunale avgifter, forsikring av boligen osv.

Vedlikehold som bytting av defekt varmtvannstank, maling utvendig / innvendig, bytting av råtten kledning, bytting av tak osv, alt dette er vel innenfor det man kan få fradag for?

[Evilfreud]

Hva er de praktiske forskjellene om man regnes som “amatør” eller “proffesjonell” part?

[Atlebassen]

Slik ser det ofte ut etter at varsel om fravikelse blir sendt fra husleie.no:

Det jeg gjør nå, er å gå inn å kalkulerer en forsinkelsesrente med statens kalkulator her: https://www.regjeringen.no/no/tema/okonomi-og-budsjett/renter/kalkulator-for-forsinkelsesrenten/id475428/

[Warholm]

Er dette også tilfelle om man leier ut en enhet i egen bolig?

[VargVemund]

Til og med utskifting av kjøkken til samme standard kan være vedlikehold. Blir standarden bedre er det ikke vedlikehold. Jeg mener man da kan trekke fra det det ville koste å skifte ut til samme standard. Dette har jeg snakket med advokat om, som sendte inn RF1189 for meg.

[Evilfreud]

Hva koster det å bruke husleie.no`?

[Atlebassen]

Slik legger jeg inn forsinkelsesrente:

[Atlebassen]

Det er forskjellige priser, tror jeg betaler kr 199,- imnd, men prisen er vel kr 99,- nå tror jeg. Men er flere betalingsmodeller der