Nice, takk for info. Skal sjekke ut siden.
1 Like
@Evilfreud Kan legge ut noen typiske spørsmål og svar. Bare bytt ut 28% med 25 eller hva det er nå.
Sparer jeg skatt ved å investere i boliger via et aksjeselskap eller NUF?
Nei.*
Ikke så lenge du har færre enn 5 leiligheter eller mindre enn 500 kvm næringslokaler har Skatteetaten uttalt at dette ikke regnes som såkalt næringsvirksomhet og dermed beskattes inntektene med kun 28% om du eier leilighetene privat.
Ved å eie eiendommene gjennom aksjeselskap eller NUF må du først skatte 28% på selskapet, deretter 28% når du tar ut pengene som utbytte. Vårt råd er derfor at så lenge du holder deg under grensene nevnt ovenfor er det utvilsomt mest lønnsomt å eie leilighetene privat. Det vil sltså si ingen selskapsform. Eier du flere enn 5 leiligheter eller over 500 kvm næringslokale er det vanskelig å gi et generelt råd om hva som lønner seg.
Jeg planlegger å investere i eiendom for utleie og har langsiktig perspektiv, dvs 20-25 år. Jeg tenker ikke å ta ut inntekt eller utbytte.
Første leilighet koster ca 1,5 mill. og hvert 5. år tenker jeg å kjøpe ny leilighet for utleie. Om 25 år så vil jeg ta ut overskudd som “pensjon”, og kanskje selge en eiendom.
En venn foreslo at jeg kunne definere hver leilighet som eget AS og ha et Holding AS som eier alle leilighetene/AS’ene.
- Stemmer det at jeg da ikke trenger å skatte av fortjenesten ved salg av AS når jeg overfører pengene til Holding, men skatter først 28% når jeg tar ut pengene fra holdingselskapet?
- Da sparer jeg altså 28% skatt, men stemmer dette?
- Bør jeg velge NUF framfor AS?
- Og, hvis jeg har Holding NUF og Eiendom AS, slipper jeg da revisor?
- Har hørt at det kan være fordelaktig å eie hver eiendom i eget aksjeselskap som igjen eies av et holdingselskap da salg av leilighetene vil være skattefritt. Stemmer det?
- Hvilken selskapsform bør jeg altså velge?
Svar fra SMBinfo:
- Ja, dette stemmer. Men i tillegg er utleieinntekter og gevinst ved salg av eiendom skattepliktig for selskapet med 28%
- Nei, privat skatter du kun 28% av utleieinntekter og av fortjeneste ved salg av bolig (færre enn 5 leiligheter). Et AS/NUF skatter først 28% av inntektene, deretter betaler du 28% ekstra når du tar ut pengene fra holdingselskapet. Det vil si at du blir dobbeltbeskattet dersom du eier leilighetene gjennom et selskap.
- NUF og aksjeselskap er svært like. Har du egenkapitalen (kontanter eller andre eiendeler som en utleieleilighet etc) til et aksjeselskap så er dette å foretrekke. Trenger du ingen egenkapital og har få leverandører kan det være like greit med NUF, men forskjellen er liten og aksjeselskap er en mer anerkjent selskapsform.
- Du kan ha aksjseselskap som holding og fremdeles slippe revisor (nytt fra 2011). Forskjellen mellom NUF og AS skiller seg nå først og fremst å krav om egenkapital, med visse forbehold.
- Private kjøper ikke leiligheter i form av aksjeselskap eller NUF, så det vil si at du har ingen å selge aksjeselskapet eller NUF-et til. Ved næringsbygg/eiendommer stemmer det din venn sier. Da er det vanlig å organisere hver eiendom som aksjeselskap pga at gevinst ved salg av aksjeselskap er skattefritt for aksjeselskaper. Uten å gå nærmere inn på dette så kan det være nødvendig å gi noe rabatt ved salg av et aksjeselskap fremfor en eiendom, da det i noen tilfeller er forbundet med visse ulemper for kjøper å overta et selskap med alle pliktene dette medfører. Men ved store prosjekter og professionelle aktører er ofte begge parter interessert i å kjøpe/selge og beholde eiendommen i et eget AS slik at det vil være fordelaktig.
- For din del så ville jeg anbefalt å hatt eiendommene privat. Du kan ha opp til 5 leiligheter før det regnes som næringsvirksomhet og før du bør vurdere å stifte et selskap for “driften”. Privat skatter du uansett ikke på verdistigningen før du selger. Du må kun skatte av eventuelle leieinntekter (etter at faste kostnader, vedlikehold etc er trukket fra).
http://www.smbinfo.no/80/sparer-jeg-skatt-ved-å-eie-boliger-et-nuf-isteden-å-eie-privat
3 Likes
Når noen kommer til meg som eiendomsmegler med en fin eiendom i sentrum som er eid av et selskap og ber meg selge selskapet hans sier jeg takk for møtet og ønsker han lykke til…
6 Likes
Vanskelig å selge eller kompliserte regler?
1 Like
Begge deler - man må jo få gjort en due diligence av selskapet. Kjøper vet at 99% av kjøperne ikke vil være interessert så du må gi en stor rabatt. Jeg har jo folk jeg kan ringe til i slike tilfeller også. Men de jeg ringer til vil tjene penger…
4 Likes
Så for og oppsumere litt morti. Du kan eie inntil 5 enheter og dette inkluderer som nevnt over også næringsbygg inntil 500kvm ? Uten at det regnes som Næring
Er det en gråsone viss du feks leier ut en del av en etasje som jeg gjør, altså jeg bor på ett bakke plan i en horisontal delt bolig / sameie. Jeg leier ut en del av det ca 56kvm , så har jeg bare delt av det med egen inngang etc. Teller dette da som 1 uteleie enhet, eller er det en “gråsone” her ?
Meget utfyllende informasjon du kommer med, det settes pris på!
3 Likes
Færre enn 5. Dvs maks 4.
Det er noen gråsoner på hybler. Jeg vil anta at de med egen adresse telles. Tar man et hybelhus med 10 hybler vil jeg anta man regnes etter per leiekontrakt. Men akkurat der er jeg litt usikker.
Ellers er det egne regler for boligen du bor i. Der må man google opp begrepene “selvstendig boenhet”, familieleilighet og hybel.
1 Like
Den er god, færre en 5 ja, jeg hadde allerede redigert 2 ganger da jeg så den så den fikk bare stå, men altså tilogme 4, og hva skjer om man overgår dette uten AS ?
En annen ting jeg lurer litt på er dette med AS og lån. Som nevnt ovenfor så krever noen banker 20-25% EK på sekundær boliger samt jeg tviler litt på at man får ett avdragsfritt lån på sekundærboligen, ihvertfall ikke en like liberal ordning som viss man feks er førstegangskjøper under 34år feks.
Da blir jo spørsmålet, når man låner på et AS så har jeg sett krav til feks 20% EK, men akkurat firma lån gitt høyere renter har vel en mer liberal ordning med dette med avdrag på lån? Altså det kan faktisk muligens svare seg og ta en noe høyere rente for så å drøye avdrag de første årene og heller spare avdragene til en ny EK samt eventuell verdi stigning og refinans for å lettere komme seg til bolig nr 2 osv , vil tro at om man har en nogenlunde forretningsplan på dette og banken ser muligheten for at lånene vil øke og de kan jo igrunnen aldri tjene mer penger på ett lån en til en som kun bealter renter og ikke har bundet den.
Tenker jeg helt feil her eller er det noe i det? Jeg tenker om man ser på div investorer rundt forbi så sier jo de fleste mer eller mindre rett ut at de blir rike på lån…betaler renter , tar verdiøkninger + inntekter utenom renter og jobber seg videre oppover i “systemet” om man vil…
1 Like
Leier ut 2 leiligheter i et hus. En leilighet i sameie samt låve så bare å spørre 
Husleie.no virker jo faktisk rimelig genialt. Jeg tenkte først jaja men da taper man nok 15-35% av inntekten men om jeg ser riktig så tar de kun 89kr for og fakturer og ta seg av hele den delen ? Virker jo rimelig genialt samt man kan få juridisk hjelp og de dekker inntil 250 000,- i tap…meget interessant takk for tips der.
Ang EK så er dette problematisk mtp at disse ny reglene de har med at man kan kun låne inntil 5 x årslønn i boliger, dette er det som gjør det enda mer attraktivt med AS og belåne det, for hvem klarer egentlig og låne til en bolig for så og låne til en sekundær bolig med disse reglene ? Altså om du tjener en mill i året, så vil det også bli problematisk med en sekundærbolig med mindre man bor i en liten leilighet.
Det er spesielt derfor jeg lurer på og er veldig interessert i dette med et AS og eventuelt gjøre klart for ett lån på det nå i denne perioden for jeg tenker dette med 5 x belåning vil jo presse prisene en del nedover nå fremover og kan skape ytterlige kjøpsmuligheter, men så er det jo som nevnt over her i tråden klare fordeler med og kjøpe som privat person om man skulle holde 4 enheter eller mindre, men igjen om man ikke får lån til det så betyr det fint lite.
Man blir regnet som proffesjonell likevel. Altså man får dobbel beskatning.
1 Like
Firma får forskjellige betingelser. Bedre betingelser jo større lån og mer egenkapital. Andre ting teller inn også. Er du en byggmester som kan gjøre mye selv eller må du leie inn folk for å vedlikeholde? Hvilken kompetanse har du, alder, andre eiendommer i porteføljen, hvor gode leiekontrakter osv. En jeg kjenner fikk tilbud om å bytte til DNB med hele porteføljen. Han har ca 50% ek og eiendommmer for 30 000 000. Han fikk hele lånet til nibor rente + 5% påslag. Men det er en attraktiv kunde. Alle eiendommene ligger innenfor de samme kvartalene i sentrum, er takstmann og byggmester selv og har drevet på med dette siden han var 18. Nå er han vel 35.
Alt dette teller i vurderingen til banken.
1 Like
Nibor + 5% høres jo dyrt ut?
Nibor + 5% av nibor. Ikke Nibor + 5 prosentpoeng nei hehe. Avtalen var slående god. Han måtte bytte selv om han var kjempefornøyd i vår bank og hadde vært kunde der siden starten da han var 18.
Ahh puh. litt forskjell. Ja da er jeg enig i at det er god deal.
1 Like
Nibor eller Libor. Noe sånt var det i hvertfall :).
Nibor som gjelder her tror jeg.
ja altså da snakker vi jo rente på under 1% på 15 000 000 , det er klart at man da skjønner hvorfor de rike sier de blir rike på lånte penger, med mindre det er noe jeg har misforstått med Nibor, og tidspunktet har riktignok også noe og si men.
Jeg har noen års erfaring innen byggebransjen samt ett fagbrev, men jeg har lyst til og drive me dette mer og mer etter som årene går , så etter noe søk nå så ser jeg at det er jo relativt rett frem og ta en “takst utdannelse” i for eksempel Nito eller andre godkjente foreninger for dette.
Du Morti vet gjerne mer hvilken “utdannelse” el takst forbund som er mest respektert ?
Jeg respekterer ingen av dem og har nettopp brukt 2 år på å krangle med dem. De forsøkte å presse inn en obligatorisk boligsalgsrapport som vårt firma har vært i bresjen for å stoppe.
Vi bruker frie takstmenn med en alternativ rapport vi fikk godkjent hos eierskifteforsikringsselskapene. Begge er byggmestere og takstmenn. Og så nektet vi takstmennene å påføre alle kunder en ekstraregning på over 20 000.