Boligmarkedet

[Morti]

Da misforstår du. Alt som nevnes der krever 2/3 flertall for å endre interne regler og eller praksis. Alt annet krever bare vanlig flertall.

Altså kan sameiet under årsmøtet vedta forbud mot utleie f.eks. De kan vedta forbud mot bygging av balkonger. De kan vedta at det skal bygges garasjeanlegg. Eller fornying av tak. De kan vedta at du kun får lov å selge til folk over 80 år. Osv.

I et sameie må man forholde seg til flertallet. I de tilfellene som ramses opp er det ikke nok med flertall, men man må ha 2/3 flertall.

I praksis så styrer 2 kompiser/slektninger i et sameie med 3 seksjoner ALT.

Så dersom de vil bygge garasjer. Og du ikke har råd. Så kan de tvangsselge din seksjon ved manglende innbetaling.

Derfor er det verdt å sjekke hvem du flytter inn til hehe.

[Krafer]

For meg virker det som dette rent er forskrifter som styrer endringer på sameiemøtet/årsmøtet.
Om du kan leie ut vil jo styres av kontrakten sameiet til enhver tid har. Mange har jo en egen paragraf i kontrakten angående fremleie feks. Tror jeg ville saumfart andre deler av kontrakten og sett om det er lov til å endre romdeling og leie ut til andre. Ofte vil nok dette være noe som styret i sameiet må godkjenne. Da er du jo prisgitt de som sitter der. Der kan man jo møte alt fra serviceinnstilte folk som er løsningsorienterte til folk som omsider har litt makt i livet og ønsker å benytte seg av den

Dersom du er avhengig av å få igjennom endringer i kontrakten med tanke på om det er lov til å leie ut enheten vil jo det kreve 2/3 flertall i henhold til dette slik jeg leser det.

[Morti]

Eneste sameiet ikke kan vedta, er noe som strider mot eierseksjonsloven.

[Inveliten]

Og da er det relevant å trekke frem §40 i Lov om eierseksjoner som dreier seg om mindretallsvern. Kort sagt kan ikke årsmøtet vedta noe som går urimelig negativt utover èn eller noen få sameiere.

[Morti]

Det stemmer det. Det kan vel stoppe det ene eksempelet mitt som var litt på spissen. Som å vedta bygging av garasjer og så kreve tvangssalg. Men i et sameie med 30 boliger så stiller det seg litt annerledes enn i et 2 mot 1 situasjon.

Alt det andre gjelder nok uansett. Et forbud mot utleie vil ikke ses på som urimelig. Som egentlig var spørsmålet. Får man forhåndsgodkjenning skriftlig av sameiet. Så kan det gi vern mot et skifte i praksis 2 år senere.

For å presisere, @Inveliten har helt rett i at loven blant annet beskytter mindretallet på en del områder. Da mot urimelige inngrep. Man kan skrive en lang avhandling om temaet og fortsatt ikke berøre alle eventualiteter. Man bør være klar over at det som du selv oppfatter som urimelig ikke er det samme som det loven oppfatter.

Jeg ville bare gjøre obs på visse problemstillinger som jeg vet mange ikke er klar over. Eller tenker over. Jeg har på 15 år vært borti ganske få av den ekstreme varianten som medfører tvangssalg osv. Men teoretisk så kan det skje. Og ikke bare helt teoretisk heller.

Det er også en nabolov og regler for hvor høye trær kan være nær grenser osv. Det blir en del konflikter av det selv om loven kan være klar i utgangspunktet.

Jeg mener det for eksempel er helt rimelig å spørre en megler om å finne ut litt om de andre beboerne i et sameie i en firemannsbolig f.eks. Ofte kan man flytte inn til 3 gode venner som har flertall mot deg. Da er det greit å se vedtektene før man kjøper. Jeg vet mange meglere legger ut slike til salg uten å ha de med. Meg selv inkludert. Noen ganger får vi ikke tak i dem heller.

[Edruelig]

Takk for svar!

[Inveliten]

Eneste sameiet ikke kan vedta, er noe som strider mot eierseksjonsloven.

Strengt tatt kan de vel heller ikke vedta noe som strider mot andre lover heller, f.eks avtaleloven, straffeloven etc?

Dette var et hett tema i mitt forrige sameie, da det var en veldig dramatisk valgkamp på gang mellom 2 fraksjoner der den ene av disse ønsket å bytte ut styreleder. På årsmøtet møtte en representant for den ene fraksjonen opp med fullmakter fra ca 20-30 sameiere (av totalt ~120), hvorpå den andre fraksjonen forsøkte seg på å få disse fullmaktene erklært ugyldige siden vedtektene i sameiet hevdet at fullmakter skal være “datert og signert”, og mange av disse var kun signert.

Hele møtet ble en farse, og advokaten som stilte fra forretningsfører var tannløs og helt ute av stand til å lede ting i riktig retning. Til slutt ble hele møtet avblåst da den andre fraksjonen mente innkallingen var ugyldig, siden blanketten for fullmakter ikke hadde noe felt for dato, og folk begynte bare å reise seg og gå i protest.

I ettertid hadde jeg dialog med en advokat fra Huseiernes Landsforbund som mente bestemt at vedtektene i sameiet var ugyldige, da Avtaleloven kap 2 bestemmer hva som er en gyldig fullmakt, og årsmøtet ikke har anledning til å innskrenke dette i vedtektene.

[Morti]

Riktig det. Illustrerer poenget godt. Alle lover gjelder jo alltid. Eierseksjonsloven styrer mye av det som har med sameier å gjøre da. Men sikkert ikke noe om hva som er en gyldig fullmakt. Der skal det ikke bare dateres og stå ‘sted’. De skal også bevitnes. Av gyldige vitner.

[Inveliten]

Der skal det ikke bare dateres og stå ‘sted’. De skal også bevitnes. Av gyldige vitner.

Såvidt jeg skjønner etter å ha lest litt i Avtaleloven er det ikke noe lovkrav om hverken vitner eller dato for at en fullmakt skal være gyldig. Jeg vet imidlertid at bl.a Kartverket opererer med krav om vitner for å kunne skrive under på vegne av andre i enkelte sammenhenger (skjøte, overdragelse av eiendom, andel i borettslag etc), men jeg forstår det altså slik at et sameie ikke er i sin rett til å vedtektsfeste formkrav for fullmakter til årsmøte, utover at fullmakten skal være skriftlig.

Uansett, dette er flisespikkeri, og jeg beklager avsporingen, det var mest bare en presisering av at det er mange lover et sameie er underlagt, ikke bare eierseksjonsloven

[Morti]

Mulig du har rett, i mitt virke er jeg vant med den typer formkrav, men jeg vet ikke om det er universelt.

[Fao]

Vurderer å etablere en ekstra utleiedel i boligen min. Har hoveddel og en utleiedel i dag og fortsatt mye kjeller tilgjengelig.
Per i dag har jeg to boenheter.
Ved etablering av den nye ser jeg at det er mulig å gjøre dette uten å etablere ny boenhet. Dette gir en del færre tekniske krav og virker fornuftig.
Er det noe som er veldig positivt ved å etablere en tredje boenhet som kan veie opp for de strengere tekniske kravene?

[Morti]

En potensiell seksjonering av bygget før salg.

I så fall bør den minste være under 40 kvm. Og ha 1 soverom.

[Fao]

Minste er ca 40 og har et soverom. Den planlagte blir ca 60 med 2 soverom. Vet ikke hvor aktuelt/lønnsomt en slik seksjonering er her i mitt område, tror jeg må høre med megler som hjelper med verdivurdering. Er et hus oppi gata her som er seksjonert og solgt i 3 deler. Ser ikke ut det huset i dag.

[Morti]

Det er en god ide å snakke med din lokale megler først ja. Dersom du skal leie ut så vil all utleie være skattefritt såfremt din del har høyere utleieverdi enn de to andre delene. En hybel er ikke søknadspliktig. Men rom for varig opphold og bad er søknadspliktig. Uansett om du leier ut eller ikke.

Så plantegninger bør oppdateres i kommunen.

Ved flermannsbolig kan du ha en familieleilighet og en leilighet under 40 kvm med 1 soverom. Dersom begge utleie leilighetene har lavere total utleieverdi enn din, så er det skattefritt.

Men ta gjerne kontakt med skatteetaten når du vet hva du vil søke kommunen om for sikkerhetsskyld. Og sørg for å få skriftlig svar.

Dersom den på 40 er over 40, kan du bokse inn 1 kvm. Og lage tomrom i leiligheten slik at innvendig bruksareal senkes til 39,9 kvm.

[zzimba]

Kjøpte min første leilighet i dag. Midt på tøyen og 40k under prisantydning. Rolig budrunde. Kun en annen og meg. Ble 90k pr kvm på en 2roms av god standard.

Blir spennende å se hva hvordan dette blir om 3-5år, kjøpte som et hjem ikke investering. Men er nysgjerrig på om det lønner seg eller ei. Tanker?

[swing]

Tøyen er sentralt og hipt. Hipsterne vil bo der og kulturtilbudet i området er allerede ganske bra og blir troligvis bedre med årene. Jeg tror det blir topp mtp boforhold og som investering.

[Sverresen]

Først og fremst skal du glede deg over å ha kjøpt første bolig. Du skriver selv at du har kjøpt den for først og fremst bo, ikke som ren investering. Jeg liker Tøyen godt, det er veldig sentralt og har fine grøntområder. Det er usikre tider nå, så det er vanskelig å spå hva som vil skje, men i ditt tidsperspektiv syns jeg ikke du skal stresse. Rundt prisantydning virker å være normen i Oslo for tiden. Gratulerer!

[Inveliten]

Gratulerer med første leilighet! Som andre skriver tror jeg ikke du skal bekymre deg så mye for prisutviklingen de neste par årene, særlig siden du kjøpte det som et hjem. Dessuten kan du, gitt at du tok opp lån for å kjøpe denne, nyte godt av en lav rente de neste par årene, så du har nok uansett ikke tatt en dårlig avgjørelse.

[Buffet]

Da er han ute med spådommer igjen. Han har vel spådd fall i 20-25 år. Blir spennende å se når han for rett, dersom han holder fast på sin spådom.

[vanillacoke]

Minner meg om fadern, har gått å ventet siden 80-tallet på krakk for å kjøpe