Til dere som sitter med flere leiligheter, kjører dere AS eller eier dere dem privat? og hva vil dere si er “breaking point” fra å eie privat til å putte dem i AS?
Og hvilken yield sitter dere med?
Og er ekstra eiendommene finansiert med lån eller cash / hvilken belåningsgrad mener dere er innenfor?
Jeg kjøpte boligen i 2005 for 1 200 000 og leier ut nå for 5000 nede + 10 000 oppe. 2500 per soverom. Har tidligere hatt 18000 per mnd, men markedet er dårligere nå.
AS / Privat: Det er ofte en dårlig ide å ha eiendommene i et AS mener jeg, men det kan alltids være gode grunner for det også. Det som kompliserer det er når du skal selge. Da får du dobbel skatt når du skal selge eiendommen ut av AS’et. Noen løser dette ved å etablere AS på hver adresse og selge AS’et i stedet for eiendommen når en skal selge. Men da er problemet at mange ikke ønsker å kjøpe et AS, men en eiendom. Så da må du finne “rett” kjøper. Når en slik aktør ringer til meg og spør om jeg kan selge AS’et hans så takker jeg alltid nei. Jeg gidder ikke påta meg jobben selv om kunden vil betale meg 150 000 for jobben. Det er ikke verdt tiden min pga alt stresset det medfølger å selge et AS kontra en vanlig eiendom. Anbefaler ikke AS dersom du ikke har tenkt å kjøpe mange leiligheter.
Du kan eie opp til og med 4 eiendommer privat. Har du 3 leiligheter i en useksjonert bolig så teller det som 1 eiendom selv om du har 3 inntekter på den eiendommen. Kjøper du den 5. eiendommen så må du etablere et selskap uansett. Eller du vil uansett bli sett på som næringsdrivende og ikke som privatperson.
Når det gjelder yield så varierer dette mellom område til område. I usentrale strøk på vestlandet så vil folk ofte kreve minst 8% yield før de kjøper en utleieeiendom av meg. Lokasjoner nær knutepunkter og diverse kombinasjonseiendommer i sentrum i usentrale strøk (bygder på 7-8000 innbyggere) kan godta kanskje ned mot 6,5% yield. I Oslo vil en f.eks. på Aker Brygge/Vika kunne godta yield ned mot 4,5%.
I Rogaland øker arbeidsleidigheten og når et område opplever litt pessimisme så kan det trekke avkastningskravet opp, isolert sett.
Yieldnivåer
Segment - Lavt - Høyt
Oslo CBD 4,50 % - 5,25 %
Oslo sentrum 5,00 % 6,00 %
Skøyen 5,25 % 6,50 %
Lysaker 5,75 % 7,75 %
Oslo vest 6,00 % 7,75 %
Oslo øst 6,00 % 7,75 %
Oslo syd 7,00 % 8,50 %
Stavanger- sentralt 6,00 % 7,50 %
Bergen - sentralt 5,75% 7,50 %
Trondheim - sentralt 5,75 % 7,25 %
Øvrige byer - sentralt 6,75 % 9,25 %
Handel - topp 4,50 % 6,00 %
Handel - normalt 5,50 % 7,75 %
Logistikk - topp 5,75 % 7,00 %
Hotell - topp 5,00 % 6,50 %
Bolig 4,50 % 6,00 %
Parkering 5,00 % 6,25 %
Kilde: Newsec
Hvor mye bruker du på vedlikehold per år ?
En ting som jeg liker med måten jeg og kona gjør det er det at vi leier ut for 180 000 i året og pusser opp for 180 000 i året så skatter vi ingenting av inntektene og får gradvis en ferdig oppgradert bolig. Det som er viktig er at en ikke gjør for mye på en gang. Dersom skattemyndighetene anser det du gjør som en oppgradering og ikke vedlikehold så får du ikke trekke det av. Et påbygg ville ikke blitt godkjent f.eks. Men det er ingenting i veien for å kalle det reparasjon av tak og få byggefirmaet til å påføre dette på kvitteringen når du skifter taket. På denne måten så har jeg nå fått nye vinduer, ny kledning med etterisolering, nytt tak, nytt bad osv. alt skrevet av på skatten. En må bare være litt smart og gjøre litt og litt om gangen.
De som eier mange leilighetsbygg pleier å budsjettere med 50 000 i årlig (snitt over 10 år) vedlikehold på typiske utleieboliger fra 50-60 tallet.
Nordea-strateg advarer om økt risiko for en obligasjonskollaps.
Takk for mye gode svar! Hvilken lånegrad sitter dere med i snitt pr hus/leilighet?
Så lav som mulig. De som makser ut lånegraden er de første som kommer på mitt bord som tvangsalg. Er ikke sjelden vi får inn 6-7 hus i fra en som bare kjøpte og glemte at han måtte leie ut også…
Jeg sitter på skogeiendom med bla en odde med strandlinje på mange hundre meter på finnskogen/varaldskogen i Hedmark, og ønsker å undersøke mulighet for å regulere for hytteutbygging. Kan en vanlig megler anslå verdi på tomter, være behjelpelig med forslag osv, feks så er kanskje mulighet for opptil 8-10 tomter med strandlinje på 50meter hver,hvor hver tomt kan være 2-5 mål. Hvordan går jeg frem?
Har sentralbankene satt i gang et pyramidespill der det ikke finnes noen god utgang?
Ta kontakt med Norconsult eller lignende og få de til å lage en reguleringsplan for deg om dette ikke eksisterer. Forvent å betale 100-150 000 bare for det. Så må du regne med 2-4 millioner til opparbeiding av veier, felles borehull, renseanlegg++ brannvern/bom/boder/flytebrygge. Meglere kan du ta kontakt med når du har reguleringsplanen på plass. Sette krav om forhåndssalg før igangsetting.
Nei ikke per dags dato meg bekjent. Jeg valgte å publisere linken for de den hører hjemme i boligtråden. #OrdSpill . Ta det som en advarsel. Veldig få av dagens unge boligtakere tåler en renteheving…
Tar det som kapitalinntekter i enk. Mitt er nedbetalt. Har planer om at dragen kjøper en leilighet til og jeg ei hytte etter hvert. Jeg skal ha nada lån hele veien.
Fordelen min er at jeg har gått i underskudd i 2011-12-13 siden jeg påkostet huset en mill. Og alt jeg foretar meg kan utgiftsføres. Samtidig så blir alt sammen smørt sammen med primærinntekten min. Så med masse avskrivninger osv så kommer jeg godt ut av det hvert år. Årene med underskudd og fremførbart underskudd er ekstra deilige. Men man kan ikke bare drive i null og med underskudd for da går varsellampene hos skattevesenet.
Fast så skatter jeg 45% av lønna mi og null av leieinntekter. Da ender jeg på 0-50k i året i baksmell 
Har det privat. Som morti skrev er det ikke noen umiddelbare fordeler med As så lenge du er under antall enheter.
Vi har et hus som er gjeldfritt, verdi ca 5.7 mill, som vi leier ut for ca 400k. Av disse skatter vi av ca 100k. Godt tips, lei ut møblert(delvis), da kan du trekke fra 15% av brutto leieinntekter for slitasje på møbler.
Videre har vi nylig kjøpt et hus til, 7 millioner. Dette er fullfinansiert med litt pant i det andre. Huset leies ut for totalt 540k.
Ferdig nedbetalt før pensjonisttilværelsen kommer…
Begge husene ligger midt i blinken Bergen sentrum, aldri problem å få leietakere.
Jeg og kona har sett på dette. Hvis en skriver av innkjøpet av hvitevarene og møblene da vi kjøpte de så kan vi vel ikke skrive av 15% av leieinntektene hver mnd etterpå vel? Har du kilde på dette? Slik jeg forstår det så kan du, dersom du leier ut huset ditt en periode, og har tenkt å flytte inn igjen, skrive av 15% av leien for slitasje på møblene dine. Men ikke dersom du ikke selv skal ta i bruk møblene etterpå. Noe i den duren mener jeg, men er ikke helt sikker her altså.
Har en kollega med lignende opplegg, han har planlagt 10-15 fra han starter til hyttene er ferdige. Et tips er også å alliere seg med en proff hyttebygger. Så kjører de alle prosessene for deg mot kommune/fylkeskommune. Men da tar de en god del av profitten.
Kult, er i de baner jeg også tenker, et objekt nå og et om 5-10år, alt ferdig avbetalt til pensjonstilværelsen slår inn.
Jeg har gjort dette i alle år, fører innkjøp i regnskap og 15% fratrekk på skatt. Krever fullt møblert, men det er definisjon. Dette er en sjablongregel, så da blir det litt antagelser. Alt i god tro
Er omtalt mye, her er eksempel. http://e24.no/privat/skatt/aa-leie-ut-moeblert-bolig-kan-gi-skattefradrag/22804064
Har aldri hatt problemer med dette(eller annet).
Det er en grei pensjon iallefall. Nedsiden er liten for oss iallefall. Stiger renten mye så har vi gode nettoinntekter fra hus 1 som sper på avdraget. Kjekt å opparbeide verdier med banken sine penger og andre sine innbetalinger på denne måten.
Husene som er verdt 12.7 millioner i dag vil ved 3% stigning de neste 20 årene(som er vanlig å regne med historisk) ha en verdi på nesten 23 millioner og være gjeldfrie.
Egentlig for gale å bygge slike verdier for arvingene
Det kjekke er at huset vi bor i ikke er pantsatt for å ha disse husene.
Du sitter med flere hus? Litt krevende å komme igang med hus nr2 kontra leiligheter uten å ha mye egenkapital eller lån