Enkleste er å spørre banken iløpet av mellomfinanserings perioden.
Tror ikke du skal håpe på at de bare ikke gjør noe.
Tja. Min erfaring er at banken er hjelpsomme så lenge du lar de operere innenfor sine rammer og regler. Gir du de en hvit løgn som gjør at de får grønne lys i sine skjemaer er alle happy og det er god stemning. Og er du ærlig med de som gjør at det grønne lyset skifter til gult/rødt så får du helt andre svar 
Jeg er deleier i 3 veldig lukrative utleieboliger i dag, med en fantastisk yield (7-8%), og vil nødig stille meg i en posisjon hvor jeg kan bli tvunget til å selge en av disse. Som bankrådgiver sier hun ser ut fra regneark som viser cashflow og yield så er det ikke noe problem for meg å få mellomfinansiering, da økonomien er bunnsolid.
Problemet er at det nettopp må være et mellomfinansieringslån pga boliglånsforskriften og 5x inntekt. Vil ikke over på AS enda da det vil gå utover lønnsomhet samt arbeidsmengde.
Mitt inntrykk er at man må ta noen sjanser i livet om man virkelig skal komme noen vei. Man må operere litt i gråsona enkelte ganger i tidligfase for å virkelig kunne komme noen vei.
Tenkte jeg ville høre om noen her hadde erfaring med det før jeg eventuelt hopper i det sjøl.
1 Like
Det blir som å kjøpe med samboeren, det kan gå bra eller det kan gå dårlig. Skriv avtale om fordeling av plikter osv. AS = høyere rente ved lånet i tillegg til høyere krav til EK og det Morti skrev.
2 Likes
Har ikke prøvd, men jeg vil anta at banken kan la det skure og gå. Det verste som kan skje er at du må selge en av enhetene, enten den nye du skal kjøpe med mellomfinansiering, eller en av de andre. Det er jo det som er avtalen uansett så ingen krise om det skulle skje - etter feks 2 år. Du har jo i hvert fall 12mnd med riktig bank. Det er uansett spekulasjon siden du er avhengig av høyere pris ved salg enn kjøp for at du skal gå i null (med mindre leieinntekten du får er ekstremt god).
Hei.
Trenger litt hjelp for å komme ned fra gjerdet.
Jeg og kona har en gård. På denne er det to utleieenheter. Jeg ønsker nå å kjøpe en bolig med fire utleieenheter. Vil man da kunne fordele enhetene mellom meg og kona slik at vi får mindre enn 5 hver? I dette tilfellet at hun står for utleie på gården og jeg ved den eksterne boligen?
Jeg vil da komme over 5xinntekt.
Men yielden i objektet er god. Og vi bør ha grei sikkerhet i egen gård.
Er det noen generelle tips til pitch til banken.
Hei!
Først må jeg si at jeg ikke er skatteekspert, men eiendomsmegler. Så må alltid slenge inn en anbefaling om å kontakte skattekontoret ditt og sende skriftlig spørsmål til dem slik at du har et skriftlig svar å vise til.
Men dette bør du være forsiktig med å gjøre. Når dere samlet eier 5 enheter eller mer blir dere næringslignet på alle enhetene. Ektefeller blir lignet samlet.
I pitch til banken bør du ha med hvilke kvalifikasjoner du har som gjør at du kan drive med utleie med lavere kostnader. Føre regnskap, snekker, kontraktsarbeid, inkasso/purring osv. Vis at du har tenkt på hva du gjør om problemer dukker opp. En plan A, plan B og plan C med eiendommen. Vise til omsetninghastighet og hvor kort tid man eventuelt ville brukt på å selge eiendommen (dersom det er et poeng). Men det viktigste er jo å vise at du har god økonomi.
3 Likes
Hjertelig takk, Morti! Gode svar som hjelper meg på veien.
1 Like
Hvis du skal fordele utleieobjektene mellom deg og kona, må det være en reell deling, dvs at dere ikke deler det økonomiske ansvaret for hverandres objekter. Det vil også si at dere ikke kan benytte krysspant av objekter osv. Så i praksis finnes det ikke noen lovlig måte for å unngå disse problemstillingene (som jeg vet om)
Vedr 5x inntekt, har jeg erfaringer fra dette siden dagen boliglånsforskriften trådde i kraft. Og etter å ha pratet med mange forskjellige banker, så har jeg dessverre ikke noen gode nyheter til deg. Jeg vet ikke om noen “spekulanter” som får nye lån som bryter med 5x-kravet. Alle bankene jeg har snakket med oppleves meget restriktive på dette, selv om man har soliditet i bøtter og spann. Hvis man har et ganske stort engasjement, ender man fort opp med å “bruke opp” hele kvota til banken, det er de ikke interessert i virker det som.
Min erfaring er at de lettere bryter 5x regelen hvis det er snakk om førstegangskjøpere som er barn av ekstremt gode kunder, skilsmisse, og en part skal ta over huset, andre livskriser osv.
Vi som skal kjøpe utleieenhet nummer 3-4-5-6, står ikke ikke nødvendigvis øverst på prioriteringslista deres 
1 Like
Takk for svar, SeaDweller. Ser ut som jeg må belage meg på en strafferunde i planleggingen. Men heller det enn å få en runde med straffeskatt i etterkant.
I mitt tilfelle er det en enebolig som er delt inn i fire enheter. Det er ikke registrert som en enhet med fire boliger, selv om det i realiteten er fire separate enheter. Jeg går utifra at fire ulike utleieforhold likevel vil telle som fire enheter fra skatteetatens side.
Ang 5xinntekt så er det forståelig nok fra bankens perspektiv å prioritere nevnte grupper. Dog kjedelig for oss.
1 Like
Jeg er litt spent på hva som skjer med alle som står uten jobb pga korona. Flere av de kan fort få betalingsproblemer til tross for lave renter.
Selv lav rentesats utgjør en del når et vanlig restlån har krøpet opp mot på 3MNOK og fradraget for gjeldsrenter blir mindre år for år. Spesielt morsomt er det å lese de som mener det nå er gratis å låne.
1 Like
Hvorfor det?
Boligprisvekst/inflasjon > Boliglånsrente @ 1,5%ish - skattefradrag.
Gratis nok spør du meg.
2 Likes
Ja, men tross alt ikke gratis og betinger et status quo som har karakter av ikke-bærekraft.
Men ja jo, tallene går oppover i absolutte termer.
Han er helt spot-on 
Det er en tragedie at det ikke bygges mer her i Oslo. Spesielt utbyggingen av Filipstad burde vært godt i gang, men det tar nok minimum 5år til hvis det skal omreguleres. Det må bygges mer av de mindre leilighetene til unge og mer rundt knutepunktene, samt mer i høyden.
Tilbud/etterspørsel i boligmarkedet i Oslo vises utrolig bra her:
Det opplyses av div. aktører/meglere at antall igangsettingstillatelser fortsatt er i fritt fall. Med andre ord vil antall fullførte boliger falle drastisk de neste årene. Samtidig peker det meste mot fortsatt høy etterspørsel…
Boliglånsforskriften er også en liten joker. For meg ser det ut til å være tegn på at den mykes noe opp for førstegangskjøpere. Enten 10%EK eller mulighet for å låne mer enn 5x inntekt mot at deler av lånet er fastrente. Samtidig ser det ikke ut til at det kommer strengere lokale regler for Oslo, men heler at grensen på 40% EK for sekundærbolig blir gjeldene for hele landet.
Personlig følger jeg mest med i nyboligmarkedet. Som tidligere nevnt økte prisene i mange prosjekter med 5% over natta for noen uker siden. I flere av prosjektene jeg følger har markedet nå begynt å svelge denne prisøkningen og leiligheter blir solgt.
I et prosjekt på Solli plass (sommerrokvartalet) ble absolutt alle leilighetene solgt på én uke! Det sier litt om interessen i markedet. https://www.sommerrokvartalet.no/
Noen eksempler fra bruktmarkedet:
Solgt for 2.780.000 noe som gir totalpris på nesten 3,6mnok Studioleilighet med soverommet på gangen.
Solgt for 3.830.000
Solgt for 3.775.000
4 Likes
Det virker ikke som et sunt boligmarked hvis normalen er at boliger blir kjøpt usett før visning til langt over prisantydning.
1 Like
Tror de fleste er enige om at boligmarkedet i Oslo ikke er “sunt”. Men når det ikke reguleres flere boliger frykter kan det nok bli enda verre.
Personlig synes jeg det er helt ufattelig at en studioleilighet med soverommet på gangen uten spesielt god beliggenhet jf. link ovenfor blir solgt for totalpris på nesten 3,6 millioner, men det sier litt om den utrolige konkurransen under 4 millioner.
2 Likes
Wow, for en annonse! Det er det sykeste jeg har sett! Jeg synes synd på de som er førstegangskjøpere i dag.
Veldig allright sted å bo - kan nok bli en finfin investering. Er nok ikke en jente på 20 som skal starte på BI som har kjøpt den der.