1MNOK på 172MNOK investert er helt ekstremt elendig. Spesielt hvis du justere for risikoen.
1 Like
Du ofrer noe av tilbudssiden i leiemarkedet og øker tilbudssiden i eiemarkedet. Det gir ikke likevekt, og grunnen er at noen folk kan ikke, ønsker ikke, eller vil ikke leie. De har nå færre boliger å konkurrere om, samtidig som befolkningen øker.
Skatteøkningene gjorde at inntektene mine skrumpet betydelig inn. Man gidder ikke arbeide gratis for staten og bare satse på videre verdistigning. Da valgte jeg å heller satse på verdistigning i indeksfond. Det stiger minst like mye på lang sikt og er null arbeid.
Når overskuddene inndras (formueskatt og utbytteskatt) så inndrar man kapital som skulle gått til videre vekst.
Det man skatter mer blir det mindre av. Altså mindre vekst for AS Norge.
At regjeringen tror staten kan drive utleie mer effektivt enn jeg gjorde er fullstendig idioti. Bare se på driftingen av kommunale boliger. Det blir til slumstrøk, f.eks på øvre Sinsen i Oslo.
Det er vanlige folk (skattebetalere) som må betale for sløsingen til idiotene.
9 Likes
Altså, i et marked hvor antallet personer ikke endrer seg, så må en utleiebolig som bli solgt bli tatt over av noen som vil eie. Noe annet er ikke mulig. Alternativt, så er en utleiebolig bare blitt solgt til en annen som leier ut, men det endrer ikke på regnestykket.
1 Like
Det gjelder vel kanskje først og fremst i større byer hvor det blir veldig mange som sliter i samme strøk. Jeg bor i en liten by og kan ikke se hva som er offentlig/kommunalt
Den ser jeg jo. Som jeg skriver over ville ikke det vært et problem hvis markedet var i balanse, men som det er nå, så ser det ut til å bygges for lite, delvis pga dyr/vanskelig regulering, delvis pga økte renter og mer usikkerhet i finansmarkedet.
Ja jeg er enig i det. Men markedet er ikke homogent. Noen folk kan ikke/ønsker ikke eie. De får nå færre boliger å velge mellom.
La oss bruke ditt eget eksempel dratt til det ekstreme: La oss si eie/leie markedet er 80/20 nå og det blir så dårlig avkastning på utleie at 99% av utleie blir gjort om til eie. Du har da 99/01.
Hva tror du skjer med leieprisene i eksempelet ovenfor, gitt det faktum at noen folk ikke kan eller ønsker å eie.
Hvem har kjøpt de 19%
1 Like
Siden årtusenskiftet har befolkningen i Norge økt med vel en million mennesker, til 5,5 millioner. Det aller meste av veksten skyldes innvandring. En stor andel av disse er avhengig av utleiemarkedet, enten i privat eller kommunal regi.
Tipper at behovet for sekundærboliger derfor har økt. Alternativet er at kommunene handler inn flere boliger for utleie.
Som for eksempelvis når rundt 70.000 ukrainere skal bosettes over to år.
Det kan bli en dyrekjøpt erfaring for kommune-Norge om tallet på sekundærboliger fortsetter å falle.
Lettere og billigere blir det eller ikke for studenter, nyskilte, folk med jobbrelaterte boligbehov eller andre som trenger en midlertidig bolig.
3 Likes
Det største problemet tenker jeg er:
Høy rente + usikkert finansmarked = mindre nye boliger.
Det burde jo ha blitt bygget mer boliger nå med 70k ukrainere ekstra.
5 Likes
Det er et problem at regjeringen legger opp til å kverke private bedrifter og erstatte dem med statlig/kommunal drift eller bare fjerne bedriften uten å erstatte med statlig.
Det taper vi alle på.
Hvorfor skal skattebetalerne punge ut for å dekke lønna til en gjeng med sulliker i kommunen som er mye mindre effektive enn folk som forvalter egne penger/eiendommer og derfor er mye mer motiverte?
Christian Ringnes er bedre til å forvalte eiendom enn Kari Elisabeth Kaski. Det blir både rimeligere for skattebetalerne og bedre tilbud til leietagerne.
4 Likes
Svar meg først så skal jeg svare deg.
Avkastningen er jo betydelig høyere enn 1MNOK årlig her uansett hvordan du regner på det. Avkastning må regnes også i det at verdien på leiegården har steget betraktelig med årene. Fri kontantstrøm og avkastning er to forskjellige ting
3 Likes
Nasjonalt har andelen sekundærboliger av den samlede boligmassen falt fra 15,4 prosent i 3. kvartal 2019 til 14,6 prosent i 2. kvartal 2022. Det var høsten 2022 hele 9339 færre sekundærboliger enn for tre år siden .
Det tyder ikke på særlig gode tider for landets “bolighaier”. Og fallet skjedde før renteoppgang og dyrtid.
Selv har jeg mer en nok med å holde/administrere egen bolig…
4 Likes
Avkastning må regnes i % og sammenlignes med avkastningen man kan få andre steder.
Formueskatt og utbytteskatt må betales også i år hvor verdiene faller. Har man ikke cash må man selge eiendom.
Jeg advarte her inne for flere år siden om at andelen sekundærboliger kom til å falle. Nå har det skjedd. Personlig startet jeg nedsalget allerede for 6 år siden, for jeg så hvilken vei det gikk. Selv med Erna. Men i langt høyere tempo med Jonas.
Nå i 2023 vil jeg hevde at det er umulig å starte eiendomsselskaper for boligutleie. Det er svært lønnsomt å leie ut deler av egen bolig og ganske lønnsomt å leie ut inntil 4 boliger. Men fra nr.5 og oppover er det i dag ikke lenger lønnsomt. Ergo selges det massevis av sekundærboliger. Da blir det selvsagt vanskeligere å være leietager.
Løsningen er å selge ut til utenlands-eide selskaper som ikke betaler formuesskatt. Så kan vi alle bli leietagere av sveitsere som utelukkende har profitt-interesser i Norge.
3 Likes
Ja avkastning må regnes i prosent, det er helt riktig, men du kan ha postiv avkastning og negativ cashflow.
Det er det som kalles en urealisert gevinst når boligen du kjøpte for 5 MNok har blitt steget i verdi til 10 MNok.
Kritikken min her gikk ikke på hvorvidt det er gunstig å ha utleieboliger eller ikke, men at UMVS ikke bruker begrepet for avkastning riktig.
Hvis du kjøper en aksje som betaler utbytte vil den totale avkastningen din være kursvekst + utbytter -kostnader.
Sammenligningen med UMVS sin definisjon av avkastning er å droppe kursvekst delen av ligningen.
Leieprisene nasjonalt på Utleiemeglerens 17 000 boliger har økt med 9 prosent fra januar 2022 til januar 2023.
Det er i alle fall en forventet, om kanskje ikke villet utvikling.
2 Likes
Nå var det strengt tatt ikke jeg, men Christian, som brukte begrepet avkastning.
I USA, så er husleieprisene også opp 9% det siste året. Er det også forventet pga endringene i skattegrunnlaget for Norge? 
Poenget mitt er at det er lett å ha en simpel årsak-effekt tankegang her, men tenker at det er endel flere faktorer i spill her enn kun skatter. 
5 Likes
Det har du rett i. Beklager det.
Men står fortsatt bak meningen min at regnestykket ditt ikke tar høyde for hvilken avkastning eierne av denne bolig gården har hatt de siste årene i prisvekst.
1 Like
Neida, jeg er enig i det, men fokuset mitt var på den underliggende businessen. Høy prisvekst (inflasjon) har subsidiert leieprisene.