Diskusjon Triggere Porteføljer Aksjonærlister

Boligmarkedet

Eiendom
#6248

240k brutto leieinntekter

Med 4m i belåning blir 4,5% lånerente 180k

Du stipulerte selv 40k i felleskostnader.

La oss si 15k kommunale avgifter.

La oss si man har 20 år nedbetalingstid, og betaler rundt 5% av lånet i avdrag hvert år, det blir da nye 200k innhogg i kontantstrømmen.

La oss si 4% vakanse, som er litt under 10k.

Så kommer vedlikehold, som kan være alt fra nærme 0, til kanskje 1% av boligverdi i året. 0-50k

Så har du risikoen for å ikke få betalt, risikoen for herverk, og risikoen for renteøkning. Men la oss si det ikke betyr noe og gir 0 innvirkning på dette regnestykket.

I tillegg vil man, dersom man eier flere slike boliger være i formueskattposisjon og potensielt eiendomsskatt basert på hvor i landet man spekulerer.

Kort oppsummert.

Totale inntekter: 240

Penger ut av konto: 445-495, og det er altså uten eiendomsskatt, formueskatt, risiko for manglende betaling, herverk og økte renter.

1 Like
#6249

Blir jo bare merkeligere og merkeligere dette. Du skriver over at “Man går altså i minus etter bare renter og felleskost”, og “man har blodrød kontantstrøm” da, samtidig som du nå bekrefter at man går i pluss.

Altså. kommunale avgifter er inkludert i felleskostnader, men i likhet med din kunnskap om eiendomsskatten i Oslo så visste du kanskje ikke det heller?

Avdrag anser jeg heller ikke en som utgift gitt at man har mulighet til å spare et beløp tilsvarende avdraget. Du kan f.eks. få lån med avdragsfrihet, så der kan vi skave bort 215k fra regnestykket ditt.

Ledighet, som i all hovedsak er knyttet til vedlikehold utgjør normalt sett ikke mer enn 1 måned ila. 5 år.

Man har depositum, opp mot maksimalt 6 mnd husleie, som garanti mot ubetalt husleie, og man får også utleieforsikring for en veldig billig penge som dekker hærverk og ekstrakostnader. I alle fall har jeg det, og betaler f.eks 1245 kr. i året som dekker et utleieforhold på 17000/mnd.

Formueskatten vil man som sagt måtte betale uavhengig om man har egenkapitalen på en konto i banken, eller om den investeres i utleieobjekter, og eiendomsskatt for dette eksemplet i Oslo har vi allerede avklart er null i dette tilfellet.

Kort oppsummert: inntekter ca. 240k, utgifter ca. 240, og verdistigning på 5% gir derfor 25% avkastning på egenkapitalen på ett år i min verden.

2 Likes
#6250

Jøye meg, vi får være uenige om å være uenige.

Man betaler altså en halv million ut av konto, og får inn 240k inn. Og du lurer på hvorfor jeg mener den frie kontantstrømmen er negativ? :joy:

En privatperson må da altså tjene rundt 300k før skatt bare for å dekke betalingene på utleieboligen sin. Og så kommer egen bolig og generelle levekostnader. Litt av en deal

Edit: man får som regel ikke avdragsfrihet med 80% belåning. Hele poenget mitt er at man baserer seg på verdiøkning for å tjene penger. Det kaller jeg spekulering

1 Like
#6251

Du fikk altså ikke med deg det jeg skrev om avdragsfritt lån :wink:

Betaler du kun renter, og regner 5% prisstigning, så har 1 million i egenkapital blitt til ca. 2,38 millioner etter 5 år.

2 Likes
#6252

Her er det nok noe jeg misforstår. Er ikke alle investeringer man gjør basert på at verdiene man investerer i skal ha en eller annen form for verdiøkning?

Eier man ikke nåla i veggen så kan man av naturlige grunner ikke velge og vrake mellom belåningsgrad og avdragsfrihet. Jeg legger selvsagt til grunn at man har en økonomi som tilsier at man kan forsvare en slik investering på linje med alle andre investeringer man alternativt vurderer.

2 Likes
#6253

Jeg mener formuesobjekter med negativ eller nøytral cashflow er spekulering, og positiv cashflow er investering.

Jeg spekulerer personlig i sølv og gull blant annet, og investerer i eiendom og selskaper med positiv cashflow. Jeg satser altså på at sølvprisen skal gå opp, og at nestemann betaler mer for sølvet, uten at jeg får noen løpende cashgenererende avkastning. Jeg spekulerer også i noen få selskaper med negativ cashflow.

De som kjøper eiendom med negativ nettoyield leker med ilden, men bålet varmer godt for mange uten at de nødvendigvis brenner seg:)

Men her tenker jeg vi slår strek da vi er såpass uenige. God natt, Mr!

5 Likes
#6255

Her er en oversikt over den årlige boliglånsrenten i Norge fra 1990 til 2021:

1990: 10.3%
1991: 9.9%
1992: 11.7%
1993: 9.8%
1994: 9.3%
1995: 8.9%
1996: 8.5%
1997: 8.2%
1998: 6.3%
1999: 6.2%
2000: 7.3%
2001: 7.5%
2002: 5.3%
2003: 5.0%
2004: 4.5%
2005: 4.4%
2006: 5.5%
2007: 6.1%
2008: 5.7%
2009: 4.0%
2010: 3.3%
2011: 3.3%
2012: 3.5%
2013: 3.5%
2014: 3.6%
2015: 2.5%
2016: 2.4%
2017: 2.3%
2018: 2.5%
2019: 1.8%
2020: 1.5%
2021: 1.4%

Vær oppmerksom på at disse tallene er gjennomsnittlige rentesatser og kan variere avhengig av långiver, låntakers økonomiske situasjon og markedssvingninger.
Fra chat gpt.

Ser ikke ut som renten kan falle mye mer, ser mer ut som den har snudd og går motsatt vei nå. Da bli det muligens ikke like morro lenger.

2 Likes
#6256

Har du inntrykk av at renten har falt mye den siste tiden?

#6257

At jeg ikke bandt renten i 2022 begynnelsen av året da er det dummeste jeg har gjort. Så jo selv hva som utspilte seg alikavel gjorde jeg nada for å sikre meg. Bortsett fra fastpris på støm da :slight_smile:

2 Likes
#6258

Bingo

#6259

Det var vel egentlig når Russland gikk inn i Ukraina i feb 2022 at det ble klart at inflasjonen kom til å holde seg høy lenge. Før det mente jeg markedene var i ferd med å balansere seg selv. Prisen på chipper og frakt var på vei ned mot normale nivåer. Med Russland sin invasjon, så var det klart at olje- og gassprisene kom til å være høye lenge, som igjen har gjort at inflasjonen nødvendigvis måtte være høy. Den siste endringen her klarte jeg ikke ta inn over meg.

Det hadde forsåvidt også gått an å ha en mye enklere strategi for å binde renten. Bind renten for 2 år når Norges Bank setter opp renten. Problemet her er at det er vanskelig å binde for så kort tid som 2 år. Såvidt jeg kan se, så er 3 år det minste

image
image777×410 12 KB

#6260

Så hva gjør folk med sekundærbolig nå, selger eller beholder?

#6261

Sitter igjen med en 38kvm på st.hanshaugen, etter å ha solgt 3 sekundærboliger de siste årene, har tatt litt tid ettersom jeg faktisk har bodd i husene for å selge skattefritt. Kun betalt skatt på en leilighet på Ensjø jeg kjøpte på kontrakt, og solgte rett etter overtakelse.
Nå sitter jeg med endel cash, en liten leilighet på st.hanshaugen, og en primærbolig som er en leilighet med utleiedel. Denne hybelen er utleid, mens hovedleiligheten står tom det neste året. Og vi bor i båten, for om 22 dager er det avreise på vår seiltur, som skal vare i 1 år😄 (snikskryt)

24 Likes
#6262

Hvor går ferden?
Stor båt?
Aircondition?

Landkrabbe.
Største båten jeg har hatt var en IF (26 fot) :relaxed:

2 Likes
#6263

Ned til gran canaria, over Atlanteren, duppe rundt i karibien et halvt års tid, så retur fra Bahamas, Bermuda, Azorene og til Europa igjen.

36 fots katamaran, akkurat passe stor, samtidig som den er lett å håndtere for et lite crew. Kona, meg og junior på 6 år.

16 Likes
#6264

God tur og kos dere :grinning::grinning:

1 Like
#6265

Hvorfor ikke leie ut denne?

2 Likes
#6266

Grunnen er enkel, leiligheten er helt ny, påkostet masse tilvalg som gulv og dyrt kjøkken osv.
For første gang har jeg kjøpt en eiendom, uten å tenke at jeg skal tjene penger på den en gang i framtiden. Så sånn sett er det mitt første “hjem”, kun kjøpt ut fra kvaliteten til boligen, og med et ønske om å bo der i maaange år. Så vil ikke at noen leietakere skal lage de første hakket i gulvet osv. Kostnaden blir at jeg går glipp av 300`++ i potensielle leieinntekter, og det plager meg ikke litt en gang, ganske god følelse må jeg si.

15 Likes
#6267

Høres herlig ut men når jeg hører om slike turer tenker jeg alltid på en historie om en familie i Nordland som en tidliger kollega derifra fortalte. En familie hadde bygget egen båt de skulle dra på jordomseiling med. Skulle være borte lenges så de hadde solgt hus, bil og det meste. Stor avskjed ved brygga når de skulle dra og så gikk det galt og båten sank bare noen kilometer ute i fjorden.
Håper det går langt bedre på deres tur :grin:

7 Likes
#6268

Snakket med en brite på lørdag, han meldte at boligprisene i vest-England har begynt å falle og renten fortsetter å øke. Han hadde levd igjennom 15% rente, men da var prisene så lave at det gikk fint med vanlig økonomi. Nå er vi der at prisene er så høye at høy rente får veldig stor påvirkning på personers privatøkonomi, og 15% f.eks. er helt umulig uten dramatisk prisfall. Da blir egenkapitalen borte veldig raskt, og det skjer nå i England, ikke langt fra oss.

UK housing market strains grow as mortgage rates creep higher | Reuters

Vi får nok arvet noe av effekten når kronen endelig styrker seg igjen utover høsten. Tror jeg da.

5 Likes