Et område jeg følger er Enerhaugen, Gamle Oslo, og der ble det forrige uke solgt en leilighet på 34 m2 til den nette sum av 4,090,000. Det er prisrekord i det området for den type leilighet. Borettslag, Obos, fra midten av 60-tallet. Så det er tydelig at de eskalerende leieprisene vi ser nå er med på å dytte markedet opp spør du meg. Om det blir å vare er en annen sak.
Noen som vet hvor mange favorittmerker på finn som er vanlig på en boligannonse i Oslo ca?
Ser nå at tallene jeg fant var for borettslag. Så denne denne som du nok har benyttet er bedre:
https://www.ssb.no/statbank/table/08948
Mye lag i de tallene. Fordi fra en begjæring om tvangssalg kommer og frem til huset ligger for salg kan ta flere måneder. Så kan budrunden vare i flere uker. Så kan det ta opp mot 6 uker fra siste budet kommer inn til aksepten foreligger. Deretter er det ofte en overtagelse tid noe frem i tid også.
Ja, dette gjelder i mindre grad for boliger selvsagt, men er lag der også. Eneste måten å se markedsstilstanden er å dra på visninger over alt, melde interesse og se hvordan budrundene går. Eller å ha tilgang til de tallene fra et system de registreres i live. Jeg har fått veldig følelsen av at budgiverne i Oslo begynner å bli veldig kresne. Og selgerne i mange tilfeller må selge under takst til slutt. Et vennepar satt med to boliger og måtte til slutt selge den ene etter å ha prøvd i snart 9 mnd. Gikk 1 mill under takst fra 9,8M til 8,8M, men de var veldig presset og takst var nok satt feil i utgangspunktet.
Skal de virkelig stenge ring 1 i 3 år?
Deler av Ring 1 skal senkes 10 meter. Nå varsles det om forsinkelser. (aftenposten.no)
I tillegg skal hele kystlinjen fra Skøyen til Tjuvholmen omtrent bygges om fram til 2030? Blir kaos.
De boligene jeg har fulgt i Gamle Oslo i sommer og frem til nå har alle gått over takst, så det du skriver om kresne budgivere kjenner jeg meg ikke igjen i. Som jeg nevnte over her, 34 m2 obosleilighet ble nettopp solgt for 4,09. At noe rundt om kan være er feilpriset grunnet høye forventninger er vel typisk for alle markeder.
Her må vi ta en fot i bakken og spesifisere hva vi snakker om. 
Jeg snakker om leiligheter fra 70-100kvm med takst 7,5-9,5M. I det markedet ser det helt annerledes ut enn i små-leilighetsmarkedet.
Der presset ligger i markedet er på å få et sted å bo så man kan studere. Ikke på å leve i luksus eller å ha masse ekstra plass man egentlig ikke trenger.
Grunnen til det er to ting:
Bare for å illustrere poenget her:
Tenk at du skal kjøpe en bolig for å leie ut. Du har 4M
En leilighet til 4M kan man kjøpe rett ut for cash.
Da blir regnestykket veldig fint med 15k/mnd i leieinntekter:
15*12=180k/år = 4,5% yield på de 4M investert. (om man for eksemplets skyld ser bort fra alle kostnader.)
I eksempel to kjøper du en leilighet til 8M hvor to pers betaler 15k hver:
360k/år = 4,5% yield på 8M
Men du har 4M i lån på 5% rente. Kostnaden for det blir 200k/år.
Så da sitter du igjen med mindre ved å kjøpe leiligheten til 8M enn den til 4M. Gitt at man ser bort ifra eiendomsskatten, kommunale avgifter, risiko for rentehevinger(varslet ny i august), skattefordel av lån osv.osv.
Det er helt sykt mange ting du har sett bort ifra da 
Ja, det er det Men det meste teller i den lille leilighetens favør, så gadd ikke gni det inn 
Det er godt poeng. Viser seg at det er blitt bevist med historisk data. Dyre objekter faller mer i % enn de billige. Folk må flytte ned i størrelse og kostnad
Sier seg egentlig selv. Alle kjemper om de samme jobbene, har samme utdannelser og generelt like muligheter til å anskaffe egenkapital fram til man behovet for noe større melder seg. Da står man som regel på egne ben og hjelp fra mor og far er mer jevnet ut enn ved kjøp av de små leilighetene.
Så da har man lønn som basis for hva man kan kjøpe. De fleste par ligger rundt 1,2-1,8m/år samlet.
Det gir lånemulighet på 6M-9M+egenkap på 1,2-1,8M.
Da har man min og maks til store deler av markedet gitt: 7,2M-10,8M ligger de fleste når behovet for en 3-4roms melder seg i Oslo. Sikker overvekt mot nedre del av det spekteret, men uansett.
Så har man studielån, bil-lån, barn osv. som trekker ifra på låneevnen.
Det nye nå er at det ikke er banken nødvendigvis som setter den reelle begrensningen, men faktiske utgifter.
Har man f.eks. 40k utbetalt hver er man på 80k/mnd. Kjøper man en bolig til 10M er månedlig rente+avdrag på 45k med dagens rente. Så man kan regne ut ifra det. 35k/mnd har man da igjen til alt annet enn selve boliglånet. Hvis de har litt studielån på f.eks. 500k til sammen er det rundt 5k/mnd. Så da har man 30k/mnd til alt annet. Det går fort til at man er ganske fattig. Spesielt når hver renteheving på 0,25% utgjør ca. 2k-2,5k mer i mnd til renter.
Hvis vi sier 10k hver i mnd til å leve av eller 330kr/dag, så har de bare 10k/mnd igjen til sparing/problemer/barn/reiser/aktiviteter osv. Det blir fort knapt. Heves renten igjen blir regnestykket tilsvarende styggere.
Boligprisene på de litt større må enkelt og greit ned når markedet bare blir mer redde. Selgerne har hittil ikke blitt det.
4,5% yield uten å ta hensyn til kostnader og at det faktisk krever litt jobb er jo fryktelig dårlig i dag når du får nesten det samme på sparekonto.
Lånefinansiert med renter/avdrag blir det negativ cashflow også.
Mange som er i den situasjonen nå, om ikke det blir et boligpris krasj, så er det i det minste fryktelig mange boliger som skal ut til salgs.
Hvis det ikke blir boligprisfall nå til høsten/vinteren, så vet jeg ikke lenger. Da skjer det aldri
Litt det samme jeg tenker, men det er også en ting man glemmer. Boligprisene faller ikke før mange nok har tømt sparemidlene sine. Folk selger ikke før de må. Så vi kan være i en uholdbar situasjon lenge hvor bare de få som kan se inn i framtiden selger tidlig og kjøper noe mindre. Nå er man litt fanget, siden leieprisene er ekstremt “høye”(på nivå med låneutgiftene, ofte en del under de faktiske utgiftene), så å leie er ikke nødvendigvis et så godt valg heller. Og på 5-10 års sikt er nok alt fryd og gammen igjen uansett pga. boligpresset i Oslo generelt. Så det blir nok fristende for alle som kan å “ri ut stormen”, selv om man midlertidig mister mye egenkapital/kanskje hele egenkapitalen. Spørsmålet da er om bankene følger opp det og tar boligen før/når egenkapitalen er borte, eller om vi fortsetter som før med “kan du betjene gjelda, så driter vi i om du har reell sikkerhet eller ikke”.
Det utløsende ville vært om bankene faktisk begynte å ta over boliger når egenkapitalen ikke var god nok lengre. Skal ikke mye til før det blir tilfellet når mange kjøper på 15% egenkapital.
Ser for meg at de fleste ikke følger godt nok med til å selge i tide i Norge, vi er for trege. Og at fallet ikke vises før folk blir skikkelig presset pga. utgiftene fra lånene. Vi er ikke helt der at korthuset faller enda, men begynner boligprisene å falle synlig relativt til tidligere år og renten fortsetter opp med nye varsler i august om videre økninger, så er vi snart der at utgiftene spiser opp så mye av lønnen at sparepengene må begynne å spises av. Når de går tom eller nærmer seg å gå tomme vil det ikke være andre alternativ enn boligprisfall igjen. Men tror ikke vi ser skikkelig krise før 2% til i økninger.
Det skjer ikke at banker tar over boliger i et slikt scenario uansett. Så det kan man i all fall se bort ifra.
Ja, nei, vi får se. Enig i at mye må skje før den tid, men når lånene ikke betjenes får vi samme effekt på markedet. Det skjer jo før boligverdiene stuper og bankene potensielt må svare for at de ikke har sikkerhet for utlånene sine lengre.
Da gikk denne 175k under takst: Skikkelig fin halvpart av tomannsbolig I Gulvareal på 110m² I Stor og frodig hage I P-plass m/lader | FINN eiendom