"Det tror analysebyrået Samfunnsøkonomisk Analyse (Søa)
1 Like
Jeg ser logikken i argumentene - nedgang først pga nedgangskonjunktur og høye renter, så oppgang pga lavere renter og lite nybygging.
Men det finnes motargumenter:
- Usikkerheten øker jo lenger frem i tid man prøver å se
- Ray Dalio mener vi er på toppen av en 7-års bølge, men verre er at 7-års bølgen kan være den siste i en 75-års bølge. Dvs han frykter lengre depresjon.
- For lave renter i flere 10-år pluss QE kan ha blåst opp en større boble en vi tror.
Jeg vet ikke, men som oftest går det ikke slik «ekspertene» tror. Da hadde ekspertene vært rike og ikke behøvd å jobbe med å spå. Da hadde de heller forvaltet egne penger, som Spetalen.
Det er sjelden så enkelt at man kan kjøpe en utleiebolig og deretter slutte å jobbe og bare nyte resten av livet, slik som siste 30 år. At det har vært mulig sier meg at noe er i ubalanse. Prisene har bare blitt bydd opp og opp fordi alle er tjent med oppgang.
3 Likes
… du er skeptisk til eksperter, men henviser til hva Dalio sier?
Ja, for å vise at ikke alle eksperter mener det samme.
Jeg leser for tiden boka «Irrational exuberance».
Anbefales.
2 Likes
I tillegg til at rentene, formueskatten og de kommunale avgiftene øker (spesielt i Oslo) snakkes det også om at bunnfradraget i eiendomsskatten på 4 mill skal fjernes.
Politikken er ikke i boligeieres favør for tiden.
Dessuten kommer nye EU krav.
Akkurat dette tror ikke jeg blir en så stor greie som folk skal ha det til. I EU tar man bare energiforbruk / areal. Da får man lettere en energikarakter D enn ved å bruke den norske totalt ubrukelige modellen, som ikke gir gevinst når folk bytter vinduer og etterisolerer, men stor gevinst om du monterer en varmepumpe eller balansert ventilasjon.
3 Likes
1 Like
Det må virkelig være rentekostnadene som står for mesteparten her 
Det morsomme er jo at de da regner med 60% av nåverdien for å finne størrelsen på boliglånet. Som vel stemmer greit hvis du har kjøpt de par siste årene.
Også komisk å bruke covid-19 lave renter som benchmark. Personlig hadde jeg negative utgifter til bolig når renten var 1,5%
1 Like
En trøst er at det ikke er billig å leie heller
1 Like
Hvor mye de legger i vedlikehold sier de ikke. Kan godt være opp mot 50 000 på et hus, men du trenger ikke bruke så mye som de budsjetterer med kanskje?
2 Likes
Min tanke: Lønnsøkning i 2023 på ~5% jevnt over. FED pivot har allerede begynt med QE så jeg antar vi ser lavere renter fremover fra høst 2023. Blir det bankkrise slik mange frykter nå så blir det bailouts igjen og gigantiske pengestrømmer inn i markedet for å holde økonomier flytende. Sentralbanker velger det sikreste kortet, nemlig å fortsette å devaluere valuta, som jo er poenget med inflasjon. Men man må tåle 1-2 dårlige år med potensielt store tap (-50%) uten at det gjør at man går under. Om de årene kommer i 2023, 2024 eller 2027 er umulig å si.
4 Likes
Jeg vil virkelig anbefale boka «Irrational exuberance». Den har fått meg til å se med nye øyne på det denne tråden handler om - om å investere i eiendom. (Om mye annet også - børs f.eks)
Ingen vet hva fremtiden bringer, men er virkelig eiendom «sikkert som banken» ? 
The Absence of a Substantial Long-Run Uptrend in Real Home Prices The reader may find it striking, in looking over the series of home prices since 1890 in Figure 3.1, that there appears to be no overall continuing uptrend in real home prices. It is true that for the United States as a whole, real home prices were almost twice as high in 2006 as in 1890, but all of that increase occurred in two brief periods: the time right after World War II (with the first increases occurring in the early 1940s, just before the war ended) and a period that appears to reflect a lagged response to the 1990s stock market boom (or a response to its boom and crash), with the first signs of increase occurring in 1998. Other than those two periods, real home prices overall have been mostly flat or declining. Moreover, the overall increase (with real prices up 48% in the 124 years from 1890 to 2014, or 0.3% a year) was not impressive. Why then do so many people have the impression that home prices have done so well? I think that, since homes are relatively infrequent purchases, people still remember the prior purchase price of a home from long ago and are surprised at the difference between then (when prices, including consumer prices in general, were lower) and now. The same thing does not happen with stocks,
.,.,
purchased a house in 1948 for only $16,000 and that the estate sold that same house in 2004 for $190,000. The appearance is that the investment in the house did extremely well. But, in fact, the Consumer Price Index rose eightfold between 1948 and 2004, and so in fact the real increase in value was only 48%, an increase of less than 1% a year. Moreover, part of the increase should be attributed to a sequence of investments in the house or the neighborhood that improved its quality.
Note, for example, that in 1940, according to the U.S. census, 31% of U.S. dwelling units did not have running water, and 38% did not have a bathtub or shower.
so we are likely to have a mistaken impression from the older homes we observe today that homes of long ago were comparable to homes of today.
Konklusjon :
most of the evidence points to disappointingly low average rates of real appreciation of most homes.
Based on these trends, owner-occupied housing is looking like a bad long-term investment relative to the stock market.
2 Likes
Beliggenhet beliggenhet beliggenhet 
.
Når man snakker om prisutvikling over tiår slår man alt sammen, men noen områder faller pga fraflytting. Andre stiger pga tilflytting.
Om du bruker penger du tjener på opplevelser sitter du igjen med minner. Ved å investere penger i boligen du bor i får du en kjekkere hverdag og får verdistigning på kjøpet. Noe av pengene får du nok i hvertfall igjen når du selger.
Du får ganske mange opplevelser for 10 millioner
2 Likes
Ja og jeg sier ikke at det ikke er bedre for deg om du vil bruke alle 10 millionene du tjener på 20 år i opplevelser. Men for de som kjøper opplevelser for 5 millioner og oppgraderer boligen innvendig og utvendig for de siste 5 millionene over de 20 årene så får de verdiøkning. Det er med på å forklare hvorfor prisene stiger over tid. Når man velger å bruke 300 000 på terrasseområdet og hagen så er det kanskje fordi man tror at man får noe eller hele investeringen tilbake når man en gang skal selge boligen. Eller refinansiere.
Så lenge banken trenger sikkerhet for å gi lån vil folk gjerne heller kjøpe egen bolig enn å leie. Ved å kjøpe skaffer man seg tilgang til kapital man ikke får tilgang til om man leier. Det kan forklare hvorfor flere og flere ønsker å eie egen bolig.
4 Likes
Har ingen problemer med å se at folk vil legge penger i egen bolig. Jeg gjør det selv. Spørsmålet er om bolig er best for «investering», dvs å sette mer penger i bolig enn man trenger, for å få økonomisk avkastning.
Der er jeg mindre sikker på at det er lurt.
Har f.eks flere eksempler på folk som har bygget eget hus. De har trodd det lønner seg sammenlignet med å kjøpe brukt. Men når de har blitt ferdige og lagt sammen alle kostnader, inkl. planter og busker, etc. har de kommet til at det ble langt dyrere.
8 Likes
Vi har hatt verdistigning 8%, renter 2% og la oss si andre driftskostnader 1%. Da tjener du 5% i året av boligens verdi på å bo, det sier seg selv at det kan skje i en begrenset tidsperiode og vi må stille oss inn på en periode med motsatt utvikling (høyere rente og driftskostnader, og negativ verdistigning).
1 Like
Det er vel alltid dyrere å bygge hus enn å kjøpe nylig bygget? Hvis man ikke har mye egeninnsats?
Btw, så hadde jeg dilemmaet: TEK07 hus 3 km fra sentrum, opp masse bakker eller 1995-hus 1 km fra sentrum. Det første huset vil være bilsentrert, mens det andre huset lar deg gå til/fra tog/byen/fritidsaktiviteter. Endte opp med å kjøpe det eldre huset. 
1 Like
Hvor mye eiendom bør utgjøre av ens investeringsportefølje vil variere, men bør nok reduseres etter hvert som porteføljen vokser. Dersom man selger seg ned i utleie eiendom vil det nok være utbytteaksjer man tar inn i stedet. Når det nærmer seg at man trenger pengene eller man planlegger pensjon bør man nok gjøre om igjen. Da ville jeg heller hatt utleie eiendom enn utbytte aksje da den er mer volatil.
1 Like
Er vel ikke så hot å drive med utleie som pensjonist? Greiere å bare ha aksjer eller til og med penger i banken? 
3 Likes